指数 · 美国房价 · 1890年起按年，1953年起按月
1890年以来的美国房价
美国房价最长的记录，来自罗伯特·席勒：按报价美元计，切换开关后可扣除通胀。1890年以来的每一次繁荣与萧条，以及房产与股票的比较。
罗伯特·席勒的现房独栋住宅指数：至1952每年一个数字，自1953起按月。仅为价格：不含租金，不含维护。
同期消费者价格上涨×43.9。
7月 2025 → 7月 2026，按报价。
1907 → 1921. 年度数据。 自1953起按月：−35.7%，12月 2005 → 2月 2012。
2月 2012 → 5月 2022. 2026年7月：低于该峰值3.7%。
扣除通胀后，136年内×2.16自1890以来，美国房价按报价美元计上涨×94.8（每年3.4%），而消费者价格上涨×43.9。扣除通胀后，同一类住房上涨×2.16：每年0.57%。
扣除通胀后9次大跌自1890以来，实际房价下跌10%或以上共9次；最深的一次，40.0%，从1907到1921。按报价美元计，下跌到这一幅度的只有6次：1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933和2006–2012。
房产$2.16，股票$7,3931890投入美国房价的$1，到2026年7月扣除通胀后价值$2.16；投入标普500并股息再投资的$1，价值$7,393（不含股息为$31.7）。房产还能带来或节省租金，同时需要维护、税收和保险，这些都不在价格指数之内。
1890年以来的房价
指数以美元现价计，1890年=100：1953之前每年一个数据，此后按月。虚线标出指数切换到新数据来源的位置。
房产与股票
$1在美国房价和股息再投资的S&P 500中变成了多少；灰色虚线为不含股息的S&P 500；红线为消费者价格。房产还能带来或节省租金，同时要承担维护费、税费和保险费，这些房价指数都未计入。
扣除通胀后的繁荣与萧条
扣除通胀后房价每次下跌10%或以上的情形，以及此前的繁荣期，并列出同一时期按美元现价计的表现。按美元现价计，房价很少下跌；扣除通胀后则常常下跌。
| 峰值 | 此前的繁荣 | 谷底 | 扣除通胀后的跌幅 | 按美元现价 | 下跌历时 | 回到高点，扣除通胀后 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40.9%自1891 | 1901 | −29.6% | −20.8% | 7年 | 5月 1987历时93.3 年 |
| 1904 | +16.6%自1901 | 1905 | −14.3% | −12.4% | 12个月 | 1906历时2年 |
| 1907 | +25.3%自1905 | 1921 | −40.0% | +28.9% | 14年 | 1947历时40年 |
| 1925 | +19.1%自1921 | 1932 | −12.6% | −27.7% | 7年 | 1936历时11年 |
| 1940 | +19.6%自1932 | 1942 | −16.2% | −5.3% | 2年 | 1945历时5年 |
| 1月 1955 | +69.7%自1942 | 7月 1975 | −13.0% | +76.5% | 20.5 年 | 6月 1978历时23.4 年 |
| 8月 1979 | +20.2%自7月 1975 | 10月 1982 | −12.2% | +16.8% | 3.2 年 | 11月 1986历时7.2 年 |
| 8月 1989 | +22.7%自10月 1982 | 2月 1997 | −14.4% | +9.6% | 7.5 年 | 8月 2000历时11年 |
| 12月 2005 | +74.7%自2月 1997 | 2月 2012 | −35.7% | −25.6% | 6.2 年 | 3月 2021历时15.2 年 |
自2012年2月的谷底以来，实际房价上涨了78.2%，在2022年5月达到峰值；2026年7月比该峰值低3.7%。 高点是实际下跌10%或以上之前的最高点，低点是上涨10%或以上之前的最低点。1953之前为年度数据，因此年内的波动无法显示。 数据：Robert J. Shiller，美国房价1890年至今；1975年起为S&P CoreLogic Case-Shiller · 通胀：美国CPI，席勒的数据.
各年代的房价
每个年代初的指数，按现价和扣除通胀后分别列出（均以1890年=100），以及同期的消费者价格。
| 年份 | 按现价，1890年=100 | 变化 | 扣除通胀后，1890年=100 | 变化 | 消费者价格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100.0 | — | 100.0 | — | — |
| 1900 | 105.4 | +5.4% | 101.6 | +1.6% | +3.8% |
| 1910 | 121.0 | +14.9% | 93.1 | −8.3% | +25.3% |
| 1920 | 167.5 | +38.4% | 66.1 | −29.0% | +95.0% |
| 1930 | 156.1 | −6.8% | 69.5 | +5.2% | −11.4% |
| 1940 | 149.3 | −4.4% | 81.7 | +17.6% | −18.7% |
| 1950 | 326.9 | +119.0% | 105.9 | +29.6% | +69.1% |
| 1月 1960 | 427.0 | +30.6% | 110.9 | +4.7% | +24.7% |
| 1月 1970 | 532.2 | +24.6% | 107.2 | −3.4% | +29.0% |
| 1月 1980 | 1,221 | +129.5% | 119.5 | +11.5% | +105.8% |
| 1月 1990 | 2,151 | +76.2% | 128.5 | +7.6% | +63.8% |
| 1月 2000 | 2,811 | +30.7% | 126.8 | −1.4% | +32.5% |
| 1月 2010 | 4,076 | +45.0% | 143.2 | +13.0% | +28.4% |
| 1月 2020 | 5,971 | +46.5% | 176.2 | +23.0% | +19.1% |
| 7月 2026 | 9,482 | +58.8% | 216.1 | +22.7% | +29.4% |
每项变化均与上一行相比；7月 2026为最新月份。1952年及以前为年度数据，此后为每年1月的数据。 数据：Robert J. Shiller，美国房价1890年至今；1975年起为S&P CoreLogic Case-Shiller · 通胀：美国CPI，席勒的数据.
如何计算
- 数据：Robert J. Shiller，美国房价1890年至今，即其著作《非理性繁荣》（第3版，普林斯顿大学出版社，2015年）图3.1的数据，由他每月更新。1975年起采用S&P CoreLogic Case-Shiller美国全国房价指数（S&P Dow Jones Indices）。美国消费者价格和S&P 500：他的在线数据（耶鲁大学）。
- 衡量的是什么：同一类现有独栋住宅随时间变化的价格，而不是成交房屋的平均价格，后者会随房屋变大变好而上升。它不是持有房产的回报：不含赚取或节省的租金，不含维护费、房产税、保险费或买卖成本，也不含按揭贷款。
- 一条线中的多个数据来源，由席勒衔接：1890–1933: 格雷布勒、布兰克和温尼克编制的指数（年度）; 1934–1952: 席勒汇编的美国五个城市的房价中位数（年度）; 1953–1974: 美国消费者价格指数中的购房部分（月度）; 自1975年起: S&P CoreLogic Case-Shiller美国全国房价指数，未经季节调整（月度）。
- 1953之前为年度数据：截至1952年，每年一个数据。席勒将其定在年初，并用1月的消费者价格换算，本页也是如此。早期数据的波动比月度数据更粗略。
- 扣除通胀后（页面顶部的开关）：每个数据除以当月的美国消费者价格，1890年=100：即席勒的实际房价指数。消费者价格：1913年起为CPI-U，此前为沃伦和皮尔逊的批发价格指数，由席勒衔接（与S&P 500页面使用的序列相同）。
- 繁荣与萧条：高点是实际价格下跌10%或以上之前的最高点，低点是实际价格上涨10%或以上之前的最低点；繁荣期是从此前低点开始的上涨。第一个数据1890年不算高点：此前的情况无从得知。“回到高点”：扣除通胀后，首次重新达到高点水平的月份或年份。
- 房产与股票：房价指数与每月股息再投资和不含股息的S&P 500相比，起点均为$1，日期相同（年度数据取1月）。房产不含租金、维护费和税费，股票不含费用和税费，也不含按揭贷款。
- 最新月份：指数更新到2026年7月，比日历晚两到三个月，S&P对最新几个月的数据会略作修订。最新的消费者价格为估计值（席勒的说明：“Sept/Oct CPI estimated”）。
- 不构成投资建议。过去的回报和过去的崩盘并不能说明接下来会发生什么。