指数 · 米国の住宅価格 · 1890年から年次、1953年から月次
米国の住宅価格の推移（1890年から）
ロバート・シラーによる米国の住宅価格の最長の記録で、表示値のドル建てと、切り替えによるインフレ調整後の両方で見られます。1890年以降のすべてのブームと暴落、そして住宅と株式の比較。
ロバート・シラーによる既存の戸建て住宅の指数：1952までは年1つの値、1953からは月次。価格のみで、家賃や維持費は含みません。
同じ期間に消費者物価は×43.9に上昇しました。
7月 2025 → 7月 2026、表示値。
1907 → 1921. 年次の数字。 1953以降、月次：−35.7%、12月 2005 → 2月 2012。
2月 2012 → 5月 2022. 2026年7月：そのピークから3.7%下。
インフレ調整後で136年に×2.161890以降、米国の住宅価格は表示値のドル建てで×94.8に上昇し（年3.4%）、消費者物価は×43.9に上昇しました。インフレ調整後では、同じ種類の住宅は×2.16の上昇で、年0.57%でした。
インフレ調整後の暴落9暴落1890以降、実質の住宅価格が10%以上下落したのは9回です。最も深い下落の40.0%は1907から1921にかけてでした。表示値でこれほど下落したのは6回だけです：1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933と2006–2012。
住宅は$2.16、株式は$7,3931890の米国の住宅価格$1は、2026年7月までにインフレ調整後で$2.16になりました。配当を再投資したS&P 500の$1は$7,393です（配当なしでは$31.7）。住宅は家賃収入や家賃の節約にもなる一方、維持費、税金、保険料がかかりますが、価格指数はそのどれも反映していません。
1890年以降の住宅価格
1890年を100とした、ドル建て（調整なし）の指数です。1953より前は年1回、それ以降は月次の数値です。破線は出典が切り替わる位置を示します。
住宅と株式の比較
$1が米国の住宅価格と、配当再投資のS&P 500でいくらになったかを示します。灰色の破線は配当なしのS&P 500、赤は消費者物価です。住宅は家賃収入や家賃の節約にもなりますが、維持費、税金、保険料もかかります。住宅価格指数にはこれらが含まれていません。
インフレ調整後の上昇と下落
インフレ調整後の住宅価格が10%以上下落した局面を、その前の上昇局面と、同じ期間のドル建て（調整なし）の動きとともに示します。ドル建てでは住宅価格はめったに下がりませんが、インフレ調整後にはよく下がります。
| ピーク | その前の上昇 | 底 | インフレ調整後の下落 | ドル建て（調整なし） | 下落期間 | ピークに戻るまで（インフレ調整後） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40.9%1891から | 1901 | −29.6% | −20.8% | 7年 | 5月 198793.3 年後 |
| 1904 | +16.6%1901から | 1905 | −14.3% | −12.4% | 12か月 | 19062年後 |
| 1907 | +25.3%1905から | 1921 | −40.0% | +28.9% | 14年 | 194740年後 |
| 1925 | +19.1%1921から | 1932 | −12.6% | −27.7% | 7年 | 193611年後 |
| 1940 | +19.6%1932から | 1942 | −16.2% | −5.3% | 2年 | 19455年後 |
| 1月 1955 | +69.7%1942から | 7月 1975 | −13.0% | +76.5% | 20.5 年 | 6月 197823.4 年後 |
| 8月 1979 | +20.2%7月 1975から | 10月 1982 | −12.2% | +16.8% | 3.2 年 | 11月 19867.2 年後 |
| 8月 1989 | +22.7%10月 1982から | 2月 1997 | −14.4% | +9.6% | 7.5 年 | 8月 200011年後 |
| 12月 2005 | +74.7%2月 1997から | 2月 2012 | −35.7% | −25.6% | 6.2 年 | 3月 202115.2 年後 |
2012年2月の底以降、実質の住宅価格は78.2%上昇して2022年5月にピークをつけ、2026年7月にはそのピークから3.7%下でした。 ピークとは、実質で10%以上下落する前の最高点、底とは、10%以上上昇する前の最安点のことです。1953より前は年次の数値のため、1年の中の変動は表れません。 データ：Robert J. Shiller、US Home Prices 1890–Present。1975年以降はS&P CoreLogic Case-Shiller · インフレ：米国CPI、シラーのデータ.
10年ごとの住宅価格
各10年の初めの指数を、ドル建て（調整なし）とインフレ調整後（どちらも1890年=100）で示し、同じ期間の消費者物価を添えています。
| 年 | 調整なし、1890年=100 | 変化 | インフレ調整後、1890年=100 | 変化 | 消費者物価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100.0 | — | 100.0 | — | — |
| 1900 | 105.4 | +5.4% | 101.6 | +1.6% | +3.8% |
| 1910 | 121.0 | +14.9% | 93.1 | −8.3% | +25.3% |
| 1920 | 167.5 | +38.4% | 66.1 | −29.0% | +95.0% |
| 1930 | 156.1 | −6.8% | 69.5 | +5.2% | −11.4% |
| 1940 | 149.3 | −4.4% | 81.7 | +17.6% | −18.7% |
| 1950 | 326.9 | +119.0% | 105.9 | +29.6% | +69.1% |
| 1月 1960 | 427.0 | +30.6% | 110.9 | +4.7% | +24.7% |
| 1月 1970 | 532.2 | +24.6% | 107.2 | −3.4% | +29.0% |
| 1月 1980 | 1,221 | +129.5% | 119.5 | +11.5% | +105.8% |
| 1月 1990 | 2,151 | +76.2% | 128.5 | +7.6% | +63.8% |
| 1月 2000 | 2,811 | +30.7% | 126.8 | −1.4% | +32.5% |
| 1月 2010 | 4,076 | +45.0% | 143.2 | +13.0% | +28.4% |
| 1月 2020 | 5,971 | +46.5% | 176.2 | +23.0% | +19.1% |
| 7月 2026 | 9,482 | +58.8% | 216.1 | +22.7% | +29.4% |
各変化は上の行との比較です。7月 2026は最新の月です。年次の数値は1952年まで、それ以降は1月の数値です。 データ：Robert J. Shiller、US Home Prices 1890–Present。1975年以降はS&P CoreLogic Case-Shiller · インフレ：米国CPI、シラーのデータ.
計算方法
- データ：Robert J. Shiller、US Home Prices 1890–Present。著書『Irrational Exuberance』（第3版、Princeton University Press、2015年）の図3.1のデータで、シラー本人が毎月更新しています。1975年以降はS&P CoreLogic ケース・シラー米国全国住宅価格指数（S&P Dow Jones Indices）を使っています。米国の消費者物価とS&P 500：同氏のOnline Data（イェール大学）。
- 測定しているもの：同じ種類の中古一戸建て住宅の価格の推移です。売買された住宅の平均価格ではありません（平均価格は住宅が大きく、質が高くなるにつれて上昇しました）。住宅を所有した場合の収益ではありません。家賃収入や家賃の節約、維持費、固定資産税、保険料、売買にかかる費用、住宅ローンは含まれていません。
- 1本の線に複数の出典：シラーが接続しています。1890–1933: グレブラー、ブランク、ウィニックの指数（年次）; 1934–1952: シラーがまとめた米国5都市の中央値価格（年次）; 1953–1974: 米国消費者物価指数のうち住宅購入の部分（月次）; 1975年以降: S&P CoreLogic ケース・シラー米国全国住宅価格指数、季節調整なし（月次）。
- 1953より前は年次：1952年まで年1回の数値です。シラーはこれをその年の初めの日付とし、1月の消費者物価で換算しており、このページも同じ方法をとっています。初期の数値は月次の数値より動きが粗くなります。
- インフレ調整後（ページ上部の切り替え）：各数値をその月の米国消費者物価で割り、1890年=100としたもの、つまりシラーの実質住宅価格指数です。消費者物価は、1913年からはCPI-U、それ以前はウォーレンとピアソンの卸売物価指数をシラーが接続したものです（S&P 500のページと同じ系列です）。
- 上昇と下落：ピークとは、実質価格が10%以上下落する前の最高点、底とは、10%以上上昇する前の最安点です。上昇局面とは、その前の底からの上昇です。最初の数値である1890年は、それ以前の様子がわからないため、ピークには数えません。「ピークに戻るまで」：インフレ調整後に、再びピークの水準に達した最初の月または年です。
- 住宅と株式の比較：期間の初めの$1を、住宅価格指数と、毎月配当を再投資したS&P 500、および配当なしのS&P 500に投じた場合の推移を、同じ日付（年次の数値は1月）で比べています。住宅には家賃、維持費、税金を含めず、株式には手数料や税金を含めず、住宅ローンも考えていません。
- 最新の月：指数は2026年7月までで、暦より2〜3か月遅れています。S&Pは最新の月の数値を少し改定します。最新の消費者物価は推計値です（シラーの注記：「Sept/Oct CPI estimated」）。
- 投資の助言ではありません。過去のリターンや過去の暴落は、この先に起こることを示すものではありません。