Indizes · US-Immobilienpreise · jährlich ab 1890, monatlich ab 1953
US-Immobilienpreise seit 1890
Die längste Aufzeichnung amerikanischer Immobilienpreise, von Robert Shiller: in Dollar nominal und, per Schalter, nach Inflation. Jeder Boom und Einbruch seit 1890 und wie sich Immobilien im Vergleich zu Aktien schlagen.
Robert Shillers Index für bestehende Einfamilienhäuser: eine Zahl pro Jahr bis 1952, monatlich ab 1953. Nur Preise: keine Miete, keine Instandhaltung.
Die Verbraucherpreise stiegen in denselben Jahren ×43,9.
Jul 2025 → Jul 2026, nominal.
1907 → 1921. Jahreszahlen. Seit 1953, monatlich: −35,7%, Dez 2005 → Feb 2012.
Feb 2012 → Mai 2022. Im Juli 2026: 3,7% unter diesem Höchststand.
$100 im Januar 1950 hatten so viel Kaufkraft wie $1.428,84 im Oktober 2026: Die Preise stiegen ×14,3.
Rechner öffnen×2,16 in 136 Jahre, nach InflationSeit 1890 stiegen die US-Immobilienpreise nominal ×94,8 (3,4% pro Jahr), während die Verbraucherpreise ×43,9 stiegen. Nach Inflation legte dieselbe Art Haus ×2,16 zu: 0,57% pro Jahr.
9 Einbrüche nach InflationSeit 1890 fielen die realen Immobilienpreise 9 Mal um 10 % oder mehr; der tiefste Rückgang, 40,0%, dauerte von 1907 bis 1921. Nominal fielen sie so stark nur 6 Mal: 1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933 und 2006–2012.
Immobilien $2,16, Aktien $7.393$1 in US-Immobilienpreisen im 1890 war nach Inflation bis Juli 2026 $2,16 wert; $1 im S&P 500 mit reinvestierten Dividenden $7.393 (ohne Dividenden $31,7). Ein Haus bringt außerdem Miete ein oder spart sie und verursacht Kosten für Instandhaltung, Steuern und Versicherung, die ein Preisindex alle nicht erfasst.
Immobilienpreise seit 1890
Der Index in Dollar nominal, mit 1890 = 100: eine Zahl pro Jahr vor 1953, danach monatlich. Die gestrichelten Linien markieren den Wechsel zu einer neuen Quelle.
Immobilien und Aktien im Vergleich
Was aus $1 in US-Immobilienpreisen und im S&P 500 mit reinvestierten Dividenden wurde; graue Striche, der S&P 500 ohne Dividenden; rot, die Verbraucherpreise. Ein Haus bringt außerdem Miete ein oder spart sie und verursacht Kosten für Instandhaltung, Steuern und Versicherung, die der Preisindex auslässt.
Booms und Einbrüche nach Inflation
Jeder Rückgang der Immobilienpreise von 10 % oder mehr nach Inflation, mit dem Boom davor und wie dieselben Monate nominal aussahen. In Dollar fallen Immobilienpreise selten; nach Inflation oft.
| Höchststand | Boom davor | Tief | Rückgang nach Inflation | Nominal in Dollar | Gefallen über | Wieder am Höchststand, nach Inflation |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40,9%ab 1891 | 1901 | −29,6% | −20,8% | 7 Jahre | Mai 1987nach 93,3 Jahre |
| 1904 | +16,6%ab 1901 | 1905 | −14,3% | −12,4% | 12 Monate | 1906nach 2 Jahre |
| 1907 | +25,3%ab 1905 | 1921 | −40,0% | +28,9% | 14 Jahre | 1947nach 40 Jahre |
| 1925 | +19,1%ab 1921 | 1932 | −12,6% | −27,7% | 7 Jahre | 1936nach 11 Jahre |
| 1940 | +19,6%ab 1932 | 1942 | −16,2% | −5,3% | 2 Jahre | 1945nach 5 Jahre |
| Jan 1955 | +69,7%ab 1942 | Jul 1975 | −13,0% | +76,5% | 20,5 Jahre | Jun 1978nach 23,4 Jahre |
| Aug 1979 | +20,2%ab Jul 1975 | Okt 1982 | −12,2% | +16,8% | 3,2 Jahre | Nov 1986nach 7,2 Jahre |
| Aug 1989 | +22,7%ab Okt 1982 | Feb 1997 | −14,4% | +9,6% | 7,5 Jahre | Aug 2000nach 11 Jahre |
| Dez 2005 | +74,7%ab Feb 1997 | Feb 2012 | −35,7% | −25,6% | 6,2 Jahre | Mär 2021nach 15,2 Jahre |
Seit dem Tiefpunkt im Februar 2012 stiegen die realen Immobilienpreise 78,2% bis zu einem Höchststand im Mai 2022; im Juli 2026 lagen sie 3,7% darunter. Ein Höchststand ist der höchste Punkt vor einem realen Rückgang von 10 % oder mehr, der Tiefststand der niedrigste vor einem Anstieg von 10 % oder mehr. Vor 1953 sind die Zahlen jährlich, daher sind Schwankungen innerhalb eines Jahres nicht zu sehen. Daten: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; seit 1975 S&P CoreLogic Case-Shiller · Inflation: US-CPI, Shillers Daten.
Immobilienpreise nach Jahrzehnt
Der Index zu Beginn jedes Jahrzehnts, nominal und nach Inflation (beide mit 1890 = 100), und die Verbraucherpreise in denselben Jahren.
| Jahr | Nominal, 1890 = 100 | Veränderung | Nach Inflation, 1890 = 100 | Veränderung | Verbraucherpreise |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100,0 | — | 100,0 | — | — |
| 1900 | 105,4 | +5,4% | 101,6 | +1,6% | +3,8% |
| 1910 | 121,0 | +14,9% | 93,1 | −8,3% | +25,3% |
| 1920 | 167,5 | +38,4% | 66,1 | −29,0% | +95,0% |
| 1930 | 156,1 | −6,8% | 69,5 | +5,2% | −11,4% |
| 1940 | 149,3 | −4,4% | 81,7 | +17,6% | −18,7% |
| 1950 | 326,9 | +119,0% | 105,9 | +29,6% | +69,1% |
| Jan 1960 | 427,0 | +30,6% | 110,9 | +4,7% | +24,7% |
| Jan 1970 | 532,2 | +24,6% | 107,2 | −3,4% | +29,0% |
| Jan 1980 | 1.221 | +129,5% | 119,5 | +11,5% | +105,8% |
| Jan 1990 | 2.151 | +76,2% | 128,5 | +7,6% | +63,8% |
| Jan 2000 | 2.811 | +30,7% | 126,8 | −1,4% | +32,5% |
| Jan 2010 | 4.076 | +45,0% | 143,2 | +13,0% | +28,4% |
| Jan 2020 | 5.971 | +46,5% | 176,2 | +23,0% | +19,1% |
| Jul 2026 | 9.482 | +58,8% | 216,1 | +22,7% | +29,4% |
Jede Veränderung bezieht sich auf die Zeile darüber; Jul 2026 ist der letzte Monat. Jahreszahlen bis 1952, danach der Januar. Daten: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; seit 1975 S&P CoreLogic Case-Shiller · Inflation: US-CPI, Shillers Daten.
So wird gerechnet
- Daten: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present, die Daten aus Abbildung 3.1 seines Buchs Irrational Exuberance (3. Auflage, Princeton University Press, 2015), von ihm jeden Monat aktualisiert. Ab 1975 enthält sie den S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (S&P Dow Jones Indices). US-Verbraucherpreise und S&P 500: seine Online Data (Yale University).
- Was er misst: den Preis derselben Art bestehender Einfamilienhäuser im Zeitverlauf, nicht den Durchschnittspreis der verkauften Häuser, die größer und besser wurden. Er zeigt nicht, was der Besitz einer Immobilie eingebracht hat: keine eingenommene oder gesparte Miete, keine Instandhaltung, Grundsteuern, Versicherung oder Kauf- und Verkaufskosten, keine Hypothek.
- Mehrere Quellen in einer Linie, von Shiller verknüpft: 1890–1933: Index von Grebler, Blank und Winnick (jährlich); 1934–1952: Medianpreise in fünf US-Städten, zusammengestellt von Shiller (jährlich); 1953–1974: der Teil des US-Verbraucherpreisindex, der den Hauskauf abbildet (monatlich); seit 1975: der S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index, nicht saisonbereinigt (monatlich).
- Jährlich vor 1953: eine Zahl pro Jahr bis 1952. Shiller datiert sie auf den Jahresanfang und rechnet sie mit den Verbraucherpreisen des Januars um, ebenso diese Seite. Die frühen Zahlen schwanken gröber als die monatlichen.
- Nach Inflation (der Schalter oben auf der Seite): jede Zahl geteilt durch die US-Verbraucherpreise ihres Monats, mit 1890 = 100: Shillers realer Immobilienpreisindex. Verbraucherpreise: der CPI-U ab 1913, davor der Großhandelspreisindex von Warren und Pearson, wie Shiller sie verknüpft (dieselbe Reihe wie auf der Seite zum S&P 500).
- Booms und Einbrüche: Ein Höchststand ist der höchste Punkt, bevor die realen Preise um 10 % oder mehr fielen, ein Tiefststand der niedrigste Punkt, bevor sie um 10 % oder mehr stiegen; der Boom ist der Anstieg vom Tiefststand davor. Die erste Zahl, 1890, zählt nicht als Höchststand: Nichts zeigt, was davor war. „Wieder am Höchststand“: der erste Monat oder das erste Jahr, in dem das Niveau des Höchststands wieder erreicht ist, nach Inflation.
- Immobilien und Aktien im Vergleich: der Immobilienpreisindex gegenüber dem S&P 500 mit jeden Monat reinvestierten Dividenden und ohne sie, ausgehend von $1 zu Beginn des Zeitraums, an denselben Daten (der Januar bei den Jahreszahlen). Keine Miete, Instandhaltung oder Steuern bei Immobilien, keine Gebühren oder Steuern bei Aktien, keine Hypothek.
- Die letzten Monate: Der Index reicht bis Juli 2026, zwei bis drei Monate hinter dem Kalender, und S&P korrigiert seine letzten Monate leicht. Die letzten Verbraucherpreise sind Schätzungen (Shillers Anmerkung: „Sept/Oct CPI estimated“).
- Keine Anlageberatung. Frühere Renditen und frühere Crashs sagen nicht, was als Nächstes geschieht.