지수 · 미국 주택 가격 · 1890년부터 연별, 1953년부터 월별
1890년 이후 미국 주택 가격
로버트 실러의 데이터로 보는 미국 주택 가격의 가장 긴 기록입니다. 시세 그대로의 달러 기준과, 스위치를 켜면 물가상승 반영 기준으로 볼 수 있습니다. 1890년 이후의 모든 호황과 불황, 그리고 주택과 주식의 비교를 담았습니다.
로버트 실러의 기존 단독주택 지수: 1952까지는 연 1개 수치, 1953부터는 월별. 가격만 반영하며 임대료와 유지비는 포함하지 않습니다.
같은 기간 소비자물가는 ×43.9 올랐습니다.
7월 2025 → 7월 2026, 시세 그대로.
1907 → 1921. 연간 수치. 1953 이후 월별: −35.7%, 12월 2005 → 2월 2012.
2월 2012 → 5월 2022. 2026년 7월: 그 고점보다 3.7% 낮음.
1950년 1월의 $100는 2026년 10월의 $1,428.84에 해당하는 구매력을 가졌습니다: 물가는 ×14.3 올랐습니다.
계산기 열기물가상승 반영 시 136년 동안 ×2.161890 이후 미국 주택 가격은 시세 그대로의 달러로 ×94.8 올랐습니다(연 3.4%). 같은 기간 소비자물가는 ×43.9 올랐습니다. 물가상승을 반영하면 같은 주택의 상승폭은 ×2.16, 즉 연 0.57%입니다.
물가상승 반영 급락 9회1890 이후 실질 주택 가격이 10% 이상 하락한 것은 9번입니다. 최대 하락폭(40.0%)은 1907에서 1921까지 이어졌습니다. 시세 그대로의 달러 기준으로 그만큼 하락한 것은 6번뿐입니다: 1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933 및 2006–2012.
주택 $2.16, 주식 $7,3931890의 미국 주택 가격 $1의 2026년 7월 가치는 물가상승 반영 기준 $2.16입니다. 배당을 재투자한 S&P 500의 $1는 $7,393(배당 제외 $31.7)입니다. 주택은 임대 수입이나 임대료 절감 효과도 있지만 유지비, 세금, 보험료도 들며, 가격 지수는 이를 반영하지 않습니다.
1890년 이후 주택 가격
명목 달러 기준 지수로, 1890년=100입니다. 1953 이전에는 연 1개, 이후에는 월별 수치입니다. 점선은 새로운 출처로 바뀌는 지점입니다.
주택 대 주식
$1이 미국 주택 가격과 배당을 재투자한 S&P 500에서 얼마가 되었는지를 보여 줍니다. 회색 점선은 배당 제외 S&P 500, 빨간 선은 소비자물가입니다. 주택은 임대료를 벌거나 아끼는 대신 유지비, 세금, 보험료가 들지만, 가격지수에는 이것이 포함되지 않습니다.
물가상승 반영 기준 호황과 불황
물가상승 반영 기준 주택 가격이 10% 이상 하락한 모든 사례와, 그 이전의 호황, 같은 기간 명목 달러로는 어땠는지를 보여 줍니다. 명목 달러로는 주택 가격이 좀처럼 떨어지지 않지만, 물가상승 반영 기준으로는 자주 떨어집니다.
| 고점 | 이전의 호황 | 저점 | 물가상승 반영 하락폭 | 명목 달러 기준 | 하락 기간 | 고점 회복, 물가상승 반영 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40.9%1891부터 | 1901 | −29.6% | −20.8% | 7년 | 5월 198793.3 년 후 |
| 1904 | +16.6%1901부터 | 1905 | −14.3% | −12.4% | 12개월 | 19062년 후 |
| 1907 | +25.3%1905부터 | 1921 | −40.0% | +28.9% | 14년 | 194740년 후 |
| 1925 | +19.1%1921부터 | 1932 | −12.6% | −27.7% | 7년 | 193611년 후 |
| 1940 | +19.6%1932부터 | 1942 | −16.2% | −5.3% | 2년 | 19455년 후 |
| 1월 1955 | +69.7%1942부터 | 7월 1975 | −13.0% | +76.5% | 20.5 년 | 6월 197823.4 년 후 |
| 8월 1979 | +20.2%7월 1975부터 | 10월 1982 | −12.2% | +16.8% | 3.2 년 | 11월 19867.2 년 후 |
| 8월 1989 | +22.7%10월 1982부터 | 2월 1997 | −14.4% | +9.6% | 7.5 년 | 8월 200011년 후 |
| 12월 2005 | +74.7%2월 1997부터 | 2월 2012 | −35.7% | −25.6% | 6.2 년 | 3월 202115.2 년 후 |
2012년 2월의 바닥 이후 실질 주택 가격은 78.2% 올라 2022년 5월에 고점을 찍었고, 2026년 7월에는 그보다 3.7% 낮았습니다. 고점은 실질 기준 10% 이상 하락하기 전의 최고점이고, 저점은 10% 이상 상승하기 전의 최저점입니다. 1953 이전에는 수치가 연별이어서 1년 안의 등락은 나타나지 않습니다. 데이터: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; 1975년 이후는 S&P CoreLogic Case-Shiller · 인플레이션: 미국 CPI, 실러의 데이터.
10년 단위 주택 가격
각 10년의 시작 시점 지수를 명목 기준과 물가상승 반영 기준(둘 다 1890년=100)으로, 같은 기간의 소비자물가와 함께 보여 줍니다.
| 연도 | 명목 기준, 1890년=100 | 변화 | 물가상승 반영, 1890년=100 | 변화 | 소비자물가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100.0 | — | 100.0 | — | — |
| 1900 | 105.4 | +5.4% | 101.6 | +1.6% | +3.8% |
| 1910 | 121.0 | +14.9% | 93.1 | −8.3% | +25.3% |
| 1920 | 167.5 | +38.4% | 66.1 | −29.0% | +95.0% |
| 1930 | 156.1 | −6.8% | 69.5 | +5.2% | −11.4% |
| 1940 | 149.3 | −4.4% | 81.7 | +17.6% | −18.7% |
| 1950 | 326.9 | +119.0% | 105.9 | +29.6% | +69.1% |
| 1월 1960 | 427.0 | +30.6% | 110.9 | +4.7% | +24.7% |
| 1월 1970 | 532.2 | +24.6% | 107.2 | −3.4% | +29.0% |
| 1월 1980 | 1,221 | +129.5% | 119.5 | +11.5% | +105.8% |
| 1월 1990 | 2,151 | +76.2% | 128.5 | +7.6% | +63.8% |
| 1월 2000 | 2,811 | +30.7% | 126.8 | −1.4% | +32.5% |
| 1월 2010 | 4,076 | +45.0% | 143.2 | +13.0% | +28.4% |
| 1월 2020 | 5,971 | +46.5% | 176.2 | +23.0% | +19.1% |
| 7월 2026 | 9,482 | +58.8% | 216.1 | +22.7% | +29.4% |
각 변화는 바로 위 행과 비교한 것이며, 가장 최근 월은 7월 2026입니다. 연별 수치는 1952까지이고, 그 이후는 1월 기준입니다. 데이터: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; 1975년 이후는 S&P CoreLogic Case-Shiller · 인플레이션: 미국 CPI, 실러의 데이터.
계산 방법
- 데이터: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present. 그의 저서 Irrational Exuberance(3판, Princeton University Press, 2015)의 그림 3.1 데이터이며, 매달 그가 갱신합니다. 1975년 이후에는 S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index(S&P Dow Jones Indices)를 사용합니다. 미국 소비자물가와 S&P 500: 그의 Online Data(예일대학교).
- 측정 대상: 시간에 따른 같은 종류의 기존 단독주택 가격입니다. 거래된 주택의 평균 가격이 아니며, 평균 가격은 주택이 더 커지고 좋아지면서 올랐습니다. 주택을 소유해서 얻은 수익도 아닙니다. 벌거나 아낀 임대료, 유지비, 재산세, 보험료, 매매 비용, 주택담보대출은 포함하지 않습니다.
- 여러 출처를 하나의 선으로 실러가 연결했습니다: 1890–1933: 그레블러·블랭크·위니크의 지수(연별); 1934–1952: 실러가 정리한 미국 5개 도시의 주택 가격 중앙값(연별); 1953–1974: 미국 소비자물가지수 중 주택 구입 부문(월별); 1975 이후: S&P 코어로직 케이스-실러 미국 전국 주택가격지수, 계절조정 전(월별).
- 1953 이전은 연별: 1952까지 연 1개 수치입니다. 실러는 이를 해의 시작 시점으로 보고 1월 소비자물가로 환산하며, 이 페이지도 같은 방식입니다. 초기 수치는 월별 수치보다 움직임이 거칠습니다.
- 물가상승 반영(페이지 상단의 스위치): 각 수치를 해당 월의 미국 소비자물가로 나누고 1890년=100으로 맞춘 것으로, 실러의 실질 주택가격지수입니다. 소비자물가는 1913년부터 CPI-U이고 그 이전은 워렌과 피어슨의 도매물가지수이며, 실러가 이어 붙인 방식 그대로입니다(S&P 500 페이지와 같은 계열).
- 호황과 불황: 고점은 실질 가격이 10% 이상 하락하기 전의 최고점이고, 저점은 10% 이상 상승하기 전의 최저점이며, 호황은 그 이전 저점부터의 상승입니다. 첫 수치인 1890년은 그 이전을 알 수 없으므로 고점으로 보지 않습니다. “고점 회복”: 물가상승 반영 기준으로 고점 수준을 처음 다시 넘은 월 또는 연도입니다.
- 주택 대 주식: 주택가격지수를 매월 배당을 재투자한 S&P 500, 배당을 제외한 S&P 500과 비교합니다. 기간 시작 시점의 $1에서 출발하며 날짜는 같습니다(연별 수치는 1월 기준). 주택의 임대료, 유지비, 세금과 주식의 수수료, 세금, 주택담보대출은 포함하지 않습니다.
- 최근 몇 달: 지수는 2026년 7월까지이며 달력보다 2~3개월 늦고, S&P는 최근 몇 달의 수치를 조금씩 수정합니다. 최근 소비자물가는 추정치입니다(실러의 설명: “Sept/Oct CPI estimated”).
- 투자 조언이 아닙니다. 과거의 수익률과 폭락은 앞으로 일어날 일을 알려 주지 않습니다.