Indices · prix de l'immobilier américain · annuel depuis 1890, mensuel depuis 1953
Prix de l'immobilier américain depuis 1890
Le plus long historique des prix de l'immobilier américain, d'après Robert Shiller : en dollars courants et, avec le sélecteur, après inflation. Chaque boom et chaque effondrement depuis 1890, et comment l'immobilier se compare aux actions.
L'indice de Robert Shiller des maisons individuelles existantes : un chiffre par an jusqu'en 1952, mensuel à partir de 1953. Prix seulement : ni loyer ni entretien.
Les prix à la consommation ont été multipliés par 43,9 sur la même période.
juil. 2025 → juil. 2026, en dollars courants.
1907 → 1921. Chiffres annuels. Depuis 1953, en données mensuelles : −35,7%, déc. 2005 → févr. 2012.
févr. 2012 → mai 2022. En juillet 2026 : 3,7% sous ce sommet.
$100 en janvier 1950 achetaient autant que $1 428,84 en octobre 2026 : les prix ont été multipliés par 14,3.
Ouvrir le calculateur×2,16 en 136 ans, après inflationDepuis 1890, les prix de l'immobilier américain ont été multipliés par 94,8 en dollars courants (3,4% par an), tandis que les prix à la consommation l'ont été par 43,9. Après inflation, le même type de bien a gagné ×2,16 : 0,57% par an.
9 effondrements après inflationDepuis 1890, les prix réels de l'immobilier ont reculé de 10 % ou plus 9 fois ; la chute la plus profonde, 40,0%, s'est étendue de 1907 à 1921. En dollars courants, ils n'ont reculé autant que 6 fois : 1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933 et 2006–2012.
Immobilier $2,16, actions $7 393$1 en prix de l'immobilier américain en 1890 valait $2,16 après inflation en juillet 2026 ; $1 dans le S&P 500 avec dividendes réinvestis, $7 393 (sans dividendes, $31,7). Un bien immobilier rapporte aussi un loyer ou en fait économiser un, et coûte entretien, taxes et assurance, ce qu'aucun indice de prix ne compte.
Prix de l'immobilier depuis 1890
L'indice en dollars courants, base 1890 = 100 : un chiffre par an avant 1953, mensuel ensuite. Les lignes en pointillés marquent le passage à une nouvelle source.
Immobilier et actions
Ce que $1 est devenu en prix de l'immobilier américain et dans le S&P 500 avec dividendes réinvestis ; tirets gris, le S&P 500 sans dividendes ; rouge, les prix à la consommation. Un bien immobilier rapporte aussi un loyer ou en fait économiser un, et coûte entretien, taxes et assurance, que l'indice des prix laisse de côté.
Booms et effondrements après inflation
Chaque chute de 10 % ou plus des prix de l'immobilier après inflation, avec le boom qui l'a précédée et l'aspect des mêmes mois en dollars courants. En dollars, les prix de l'immobilier reculent rarement ; après inflation, ils reculent souvent.
| Sommet | Boom précédent | Creux | Chute après inflation | En dollars courants | Durée de la chute | Retour au sommet, après inflation |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40,9%depuis 1891 | 1901 | −29,6% | −20,8% | 7 ans | mai 1987après 93,3 années |
| 1904 | +16,6%depuis 1901 | 1905 | −14,3% | −12,4% | 12 mois | 1906après 2 ans |
| 1907 | +25,3%depuis 1905 | 1921 | −40,0% | +28,9% | 14 ans | 1947après 40 ans |
| 1925 | +19,1%depuis 1921 | 1932 | −12,6% | −27,7% | 7 ans | 1936après 11 ans |
| 1940 | +19,6%depuis 1932 | 1942 | −16,2% | −5,3% | 2 ans | 1945après 5 ans |
| janv. 1955 | +69,7%depuis 1942 | juil. 1975 | −13,0% | +76,5% | 20,5 années | juin 1978après 23,4 années |
| août 1979 | +20,2%depuis juil. 1975 | oct. 1982 | −12,2% | +16,8% | 3,2 années | nov. 1986après 7,2 années |
| août 1989 | +22,7%depuis oct. 1982 | févr. 1997 | −14,4% | +9,6% | 7,5 années | août 2000après 11 ans |
| déc. 2005 | +74,7%depuis févr. 1997 | févr. 2012 | −35,7% | −25,6% | 6,2 années | mars 2021après 15,2 années |
Depuis le creux de février 2012, les prix réels de l'immobilier ont progressé 78,2% jusqu'à un sommet en mai 2022 ; en juillet 2026, ils étaient 3,7% en dessous. Un sommet est le point le plus haut avant une chute réelle de 10 % ou plus, le creux le plus bas avant une hausse de 10 % ou plus. Avant 1953, les chiffres sont annuels : les fluctuations au sein d'une année n'apparaissent donc pas. Données : Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present ; depuis 1975, S&P CoreLogic Case-Shiller · inflation : CPI américain, données de Shiller.
Prix de l'immobilier par décennie
L'indice au début de chaque décennie, en dollars courants et après inflation (les deux avec 1890 = 100), et les prix à la consommation sur les mêmes années.
| Année | En dollars courants, 1890 = 100 | Variation | Après inflation, 1890 = 100 | Variation | Prix à la consommation |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100,0 | — | 100,0 | — | — |
| 1900 | 105,4 | +5,4% | 101,6 | +1,6% | +3,8% |
| 1910 | 121,0 | +14,9% | 93,1 | −8,3% | +25,3% |
| 1920 | 167,5 | +38,4% | 66,1 | −29,0% | +95,0% |
| 1930 | 156,1 | −6,8% | 69,5 | +5,2% | −11,4% |
| 1940 | 149,3 | −4,4% | 81,7 | +17,6% | −18,7% |
| 1950 | 326,9 | +119,0% | 105,9 | +29,6% | +69,1% |
| janv. 1960 | 427,0 | +30,6% | 110,9 | +4,7% | +24,7% |
| janv. 1970 | 532,2 | +24,6% | 107,2 | −3,4% | +29,0% |
| janv. 1980 | 1 221 | +129,5% | 119,5 | +11,5% | +105,8% |
| janv. 1990 | 2 151 | +76,2% | 128,5 | +7,6% | +63,8% |
| janv. 2000 | 2 811 | +30,7% | 126,8 | −1,4% | +32,5% |
| janv. 2010 | 4 076 | +45,0% | 143,2 | +13,0% | +28,4% |
| janv. 2020 | 5 971 | +46,5% | 176,2 | +23,0% | +19,1% |
| juil. 2026 | 9 482 | +58,8% | 216,1 | +22,7% | +29,4% |
Chaque variation est calculée par rapport à la ligne du dessus ; juil. 2026 est le dernier mois. Chiffres annuels jusqu'en 1952, janvier ensuite. Données : Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present ; depuis 1975, S&P CoreLogic Case-Shiller · inflation : CPI américain, données de Shiller.
Comment c'est calculé
- Données : Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present, les données de la figure 3.1 de son Irrational Exuberance (3e édition, Princeton University Press, 2015), mises à jour par lui chaque mois. Depuis 1975, elles reprennent l'indice national S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (S&P Dow Jones Indices). Prix à la consommation américains et S&P 500 : ses Online Data (université Yale).
- Ce qu'il mesure : le prix d'un même type de maison individuelle existante au fil du temps, et non le prix moyen des maisons vendues, qui sont devenues plus grandes et meilleures. Ce n'est pas ce que rapporte la propriété d'un logement : ni loyer perçu ou économisé, ni entretien, taxes foncières, assurance ou frais d'achat et de vente, ni prêt immobilier.
- Plusieurs sources en une seule courbe, raccordées par Shiller : 1890–1933: indice de Grebler, Blank et Winnick (annuel); 1934–1952: prix médians dans cinq villes américaines, compilés par Shiller (annuel); 1953–1974: la composante achat de logement de l'indice américain des prix à la consommation (mensuel); depuis 1975: l'indice S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index, non corrigé des variations saisonnières (mensuel).
- Annuel avant 1953 : un chiffre par an jusqu'en 1952. Shiller le date au début de l'année et le convertit avec les prix à la consommation de janvier, comme le fait cette page. Les premiers chiffres varient plus brutalement que les chiffres mensuels.
- Après inflation (le sélecteur en haut de la page) : chaque chiffre divisé par les prix à la consommation américains de son mois, avec 1890 = 100 : l'indice réel des prix de l'immobilier de Shiller. Prix à la consommation : le CPI-U à partir de 1913, l'indice des prix de gros de Warren et Pearson avant, tels que Shiller les raccorde (la même série que sur la page du S&P 500).
- Booms et effondrements : un sommet est le point le plus haut avant que les prix réels reculent de 10 % ou plus, un creux le point le plus bas avant qu'ils progressent de 10 % ou plus ; le boom est la hausse depuis le creux précédent. Le premier chiffre, 1890, ne compte pas comme un sommet : rien n'indique ce qui l'a précédé. « Retour au sommet » : le premier mois ou la première année au niveau du sommet de nouveau, après inflation.
- Immobilier et actions : l'indice des prix de l'immobilier face au S&P 500 avec dividendes réinvestis chaque mois et sans eux, à partir de $1 au début de la période, aux mêmes dates (janvier pour les chiffres annuels). Ni loyer, ni entretien, ni taxes pour l'immobilier, ni frais ni impôts pour les actions, ni prêt immobilier.
- Les derniers mois : l'indice court jusqu'en juillet 2026, soit deux à trois mois de retard sur le calendrier, et S&P révise un peu ses derniers mois. Les derniers prix à la consommation sont des estimations (Note de Shiller : « Sept/Oct CPI estimated »).
- Ceci n'est pas un conseil en investissement. Les rendements passés, et les krachs passés, ne disent pas ce qui se passera ensuite.