Indici · prezzi delle case USA · annuali dal 1890, mensili dal 1953
Prezzi delle case USA dal 1890
La più lunga serie dei prezzi delle case americane, da Robert Shiller: in dollari come quotati e, con l'interruttore, al netto dell'inflazione. Ogni boom e crollo dal 1890 e come le case si confrontano con le azioni.
L'indice di Robert Shiller delle case unifamiliari esistenti: una cifra l'anno fino al 1952, mensile dal 1953. Solo prezzi: niente affitto, niente manutenzione.
I prezzi al consumo sono saliti di ×43,9 negli stessi anni.
Lug 2025 → Lug 2026, come quotati.
1907 → 1921. Cifre annuali. Dal 1953, mensile: −35,7%, Dic 2005 → Feb 2012.
Feb 2012 → Mag 2022. A luglio 2026: 3,7% sotto quel massimo.
$100 a gennaio 1950 compravano quanto $1.428,84 a ottobre 2026: i prezzi sono saliti di ×14,3.
Apri il calcolatore×2,16 in 136 anni, al netto dell'inflazioneDal 1890 i prezzi delle case USA sono saliti di ×94,8 in dollari come quotati (3,4% l'anno), mentre i prezzi al consumo sono saliti di ×43,9. Al netto dell'inflazione la stessa casa ha guadagnato ×2,16: 0,57% l'anno.
9 crolli al netto dell'inflazioneDal 1890 i prezzi reali delle case sono calati del 10% o più 9 volte; il calo più profondo, 40,0%, è andato da 1907 a 1921. In dollari come quotati sono calati così tanto solo 6 volte: 1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933 e 2006–2012.
Case $2,16, azioni $7.393$1 nei prezzi delle case USA nel 1890 valeva $2,16 al netto dell'inflazione a luglio 2026; $1 nell'S&P 500 con dividendi reinvestiti, $7.393 (senza dividendi, $31,7). Una casa inoltre rende o fa risparmiare un affitto e costa manutenzione, tasse e assicurazione, nulla di cui tiene conto un indice dei prezzi.
Prezzi delle case dal 1890
L'indice in dollari correnti, con 1890 = 100: un dato l'anno prima di 1953, poi mensile. Le linee tratteggiate indicano il passaggio a una nuova fonte.
Case e azioni
Che cosa sono diventati $1 nei prezzi delle case USA e nell'S&P 500 con dividendi reinvestiti; tratteggio grigio, l'S&P 500 senza dividendi; in rosso, i prezzi al consumo. Una casa inoltre rende o fa risparmiare un affitto e costa manutenzione, tasse e assicurazione, voci che l'indice dei prezzi non considera.
Boom e crolli al netto dell'inflazione
Ogni calo del 10% o più dei prezzi delle case al netto dell'inflazione, con il boom che lo ha preceduto e l'andamento degli stessi mesi in dollari correnti. In dollari i prezzi delle case scendono di rado; al netto dell'inflazione spesso sì.
| Massimo | Boom precedente | Minimo | Calo al netto dell'inflazione | In dollari correnti | In calo per | Di nuovo al massimo, al netto dell'inflazione |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40,9%dal 1891 | 1901 | −29,6% | −20,8% | 7 anni | Mag 1987dopo 93,3 anni |
| 1904 | +16,6%dal 1901 | 1905 | −14,3% | −12,4% | 12 mesi | 1906dopo 2 anni |
| 1907 | +25,3%dal 1905 | 1921 | −40,0% | +28,9% | 14 anni | 1947dopo 40 anni |
| 1925 | +19,1%dal 1921 | 1932 | −12,6% | −27,7% | 7 anni | 1936dopo 11 anni |
| 1940 | +19,6%dal 1932 | 1942 | −16,2% | −5,3% | 2 anni | 1945dopo 5 anni |
| Gen 1955 | +69,7%dal 1942 | Lug 1975 | −13,0% | +76,5% | 20,5 anni | Giu 1978dopo 23,4 anni |
| Ago 1979 | +20,2%dal Lug 1975 | Ott 1982 | −12,2% | +16,8% | 3,2 anni | Nov 1986dopo 7,2 anni |
| Ago 1989 | +22,7%dal Ott 1982 | Feb 1997 | −14,4% | +9,6% | 7,5 anni | Ago 2000dopo 11 anni |
| Dic 2005 | +74,7%dal Feb 1997 | Feb 2012 | −35,7% | −25,6% | 6,2 anni | Mar 2021dopo 15,2 anni |
Dal minimo del febbraio 2012 i prezzi reali delle case sono saliti di 78,2% fino a un massimo nel maggio 2022; a luglio 2026 erano 3,7% sotto di esso. Un massimo è il punto più alto prima di un calo reale del 10% o più, il minimo il punto più basso prima di una risalita del 10% o più. Prima di 1953 i dati sono annuali, quindi le oscillazioni all'interno di un anno non compaiono. Dati: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; dal 1975 S&P CoreLogic Case-Shiller · inflazione: CPI USA, dati di Shiller.
Prezzi delle case per decennio
L'indice all'inizio di ogni decennio, in dollari correnti e al netto dell'inflazione (entrambi con 1890 = 100), e i prezzi al consumo negli stessi anni.
| Anno | In dollari correnti, 1890 = 100 | Variazione | Al netto dell'inflazione, 1890 = 100 | Variazione | Prezzi al consumo |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100,0 | — | 100,0 | — | — |
| 1900 | 105,4 | +5,4% | 101,6 | +1,6% | +3,8% |
| 1910 | 121,0 | +14,9% | 93,1 | −8,3% | +25,3% |
| 1920 | 167,5 | +38,4% | 66,1 | −29,0% | +95,0% |
| 1930 | 156,1 | −6,8% | 69,5 | +5,2% | −11,4% |
| 1940 | 149,3 | −4,4% | 81,7 | +17,6% | −18,7% |
| 1950 | 326,9 | +119,0% | 105,9 | +29,6% | +69,1% |
| Gen 1960 | 427,0 | +30,6% | 110,9 | +4,7% | +24,7% |
| Gen 1970 | 532,2 | +24,6% | 107,2 | −3,4% | +29,0% |
| Gen 1980 | 1.221 | +129,5% | 119,5 | +11,5% | +105,8% |
| Gen 1990 | 2.151 | +76,2% | 128,5 | +7,6% | +63,8% |
| Gen 2000 | 2.811 | +30,7% | 126,8 | −1,4% | +32,5% |
| Gen 2010 | 4.076 | +45,0% | 143,2 | +13,0% | +28,4% |
| Gen 2020 | 5.971 | +46,5% | 176,2 | +23,0% | +19,1% |
| Lug 2026 | 9.482 | +58,8% | 216,1 | +22,7% | +29,4% |
Ogni variazione è rispetto alla riga precedente; Lug 2026 è l'ultimo mese. Dati annuali fino al 1952, poi gennaio. Dati: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; dal 1975 S&P CoreLogic Case-Shiller · inflazione: CPI USA, dati di Shiller.
Come è calcolato
- Dati: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present, i dati della Figura 3.1 del suo Irrational Exuberance (3ª edizione, Princeton University Press, 2015), aggiornati da lui ogni mese. Dal 1975 contiene lo S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (S&P Dow Jones Indices). Prezzi al consumo USA e S&P 500: i suoi Online Data (Yale University).
- Che cosa misura: il prezzo nel tempo dello stesso tipo di casa unifamiliare esistente, non il prezzo medio delle case vendute, che sono diventate più grandi e migliori. Non è ciò che ha reso possedere una casa: niente affitto incassato o risparmiato, niente manutenzione, imposte sulla proprietà, assicurazione o costi di acquisto e vendita, niente mutuo.
- Più fonti in un'unica linea, unite da Shiller: 1890–1933: l'indice di Grebler, Blank e Winnick (annuale); 1934–1952: i prezzi mediani in cinque città USA, raccolti da Shiller (annuale); 1953–1974: la componente acquisto di abitazioni dell'indice dei prezzi al consumo USA (mensile); dal 1975: lo S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index, non destagionalizzato (mensile).
- Annuale prima di 1953: un dato l'anno fino al 1952. Shiller lo data all'inizio dell'anno e lo converte con i prezzi al consumo di gennaio, e lo stesso fa questa pagina. I primi dati si muovono in modo più brusco di quelli mensili.
- Al netto dell'inflazione (l'interruttore in alto nella pagina): ogni dato diviso per i prezzi al consumo USA del suo mese, con 1890 = 100: l'indice reale dei prezzi delle case di Shiller. Prezzi al consumo: il CPI-U dal 1913, prima l'indice dei prezzi all'ingrosso di Warren e Pearson, come li unisce Shiller (la stessa serie della pagina sull'S&P 500).
- Boom e crolli: un massimo è il punto più alto prima che i prezzi reali calassero del 10% o più, un minimo il punto più basso prima che salissero del 10% o più; il boom è la risalita dal minimo precedente. Il primo dato, il 1890, non conta come massimo: nulla mostra che cosa venisse prima. «Di nuovo al massimo»: il primo mese o anno in cui si torna al livello del massimo, al netto dell'inflazione.
- Case e azioni: l'indice dei prezzi delle case contro l'S&P 500 con dividendi reinvestiti ogni mese e senza, partendo da $1 all'inizio del periodo, alle stesse date (gennaio per i dati annuali). Nessun affitto, manutenzione o tassa per le case, nessuna commissione o imposta per le azioni, nessun mutuo.
- Gli ultimi mesi: l'indice arriva a luglio 2026, da due a tre mesi indietro rispetto al calendario, e S&P rivede un poco i suoi ultimi mesi. Gli ultimi prezzi al consumo sono stime (La nota di Shiller: “Sept/Oct CPI estimated”).
- Non è una consulenza di investimento. I rendimenti passati, e i crolli passati, non dicono che cosa accadrà dopo.