Indices · Amerikaanse huizenprijzen · jaarlijks vanaf 1890, maandelijks vanaf 1953
Amerikaanse huizenprijzen sinds 1890
Het langste overzicht van Amerikaanse huizenprijzen, van Robert Shiller: in dollars zoals genoteerd en, met de schakelaar, na inflatie. Elke hausse en crash sinds 1890, en hoe woningen zich verhouden tot aandelen.
Robert Shillers index van bestaande eengezinswoningen: één cijfer per jaar tot 1952, maandelijks vanaf 1953. Alleen prijzen: geen huur, geen onderhoud.
Consumentenprijzen stegen in dezelfde jaren ×43,9.
jul 2025 → jul 2026, zoals genoteerd.
1907 → 1921. Jaarcijfers. Sinds 1953, maandelijks: −35,7%, dec 2005 → feb 2012.
feb 2012 → mei 2022. In juli 2026: 3,7% onder die piek.
$100 in januari 1950 kocht evenveel als $1.428,84 in oktober 2026: de prijzen stegen ×14,3.
Open de calculator×2,16 in 136 jaren, na inflatieSinds 1890 stegen de Amerikaanse huizenprijzen ×94,8 in dollars zoals genoteerd (3,4% per jaar), terwijl de consumentenprijzen ×43,9 stegen. Na inflatie won hetzelfde soort woning ×2,16: 0,57% per jaar.
9 crashes na inflatieSinds 1890 daalden de reële huizenprijzen 9 keer met 10% of meer; de diepste daling, 40,0%, liep van 1907 naar 1921. In dollars zoals genoteerd daalden ze zo sterk slechts 6 keer: 1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933 en 2006–2012.
Woningen $2,16, aandelen $7.393$1 in Amerikaanse woningprijzen in 1890 was na inflatie in juli 2026 $2,16 waard; $1 in de S&P 500 met herbelegde dividenden $7.393 (zonder dividenden $31,7). Een woning levert daarnaast huur op of bespaart huur, en kost onderhoud, belastingen en verzekering, wat een prijsindex allemaal niet meetelt.
Woningprijzen sinds 1890
De index in dollars zoals genoteerd, met 1890 = 100: vóór 1953 één cijfer per jaar, daarna per maand. De stippellijnen markeren waar de index overstapt op een nieuwe bron.
Woningen vs aandelen
Wat $1 werd in Amerikaanse woningprijzen en in de S&P 500 met herbelegde dividenden; grijze stippellijn: de S&P 500 zonder dividenden; rood: consumentenprijzen. Een woning levert daarnaast huur op of bespaart huur, en kost onderhoud, belastingen en verzekering, wat de prijsindex buiten beschouwing laat.
Hoogconjunctuur en crashes na inflatie
Elke daling van 10% of meer in woningprijzen na inflatie, met de opmars die eraan voorafging en hoe dezelfde maanden eruitzagen in dollars zoals genoteerd. In dollars dalen woningprijzen zelden; na inflatie vaak wel.
| Piek | Opmars ervoor | Dal | Daling na inflatie | In dollars zoals genoteerd | Gedaald gedurende | Terug op de piek, na inflatie |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40,9%vanaf 1891 | 1901 | −29,6% | −20,8% | 7 jaren | mei 1987na 93,3 jaar |
| 1904 | +16,6%vanaf 1901 | 1905 | −14,3% | −12,4% | 12 maanden | 1906na 2 jaren |
| 1907 | +25,3%vanaf 1905 | 1921 | −40,0% | +28,9% | 14 jaren | 1947na 40 jaren |
| 1925 | +19,1%vanaf 1921 | 1932 | −12,6% | −27,7% | 7 jaren | 1936na 11 jaren |
| 1940 | +19,6%vanaf 1932 | 1942 | −16,2% | −5,3% | 2 jaren | 1945na 5 jaren |
| jan 1955 | +69,7%vanaf 1942 | jul 1975 | −13,0% | +76,5% | 20,5 jaar | jun 1978na 23,4 jaar |
| aug 1979 | +20,2%vanaf jul 1975 | okt 1982 | −12,2% | +16,8% | 3,2 jaar | nov 1986na 7,2 jaar |
| aug 1989 | +22,7%vanaf okt 1982 | feb 1997 | −14,4% | +9,6% | 7,5 jaar | aug 2000na 11 jaren |
| dec 2005 | +74,7%vanaf feb 1997 | feb 2012 | −35,7% | −25,6% | 6,2 jaar | mrt 2021na 15,2 jaar |
Sinds het dal van februari 2012 stegen de reële huizenprijzen 78,2% tot een piek in mei 2022; in juli 2026 lagen ze 3,7% eronder. Een piek is het hoogste punt vóór een reële daling van 10% of meer, het dal het laagste punt vóór een stijging van 10% of meer. Vóór 1953 zijn de cijfers jaarlijks, dus schommelingen binnen een jaar zijn niet te zien. Gegevens: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; sinds 1975 S&P CoreLogic Case-Shiller · inflatie: Amerikaanse CPI, gegevens van Shiller.
Woningprijzen per decennium
De index aan het begin van elk decennium, zoals genoteerd en na inflatie (beide met 1890 = 100), en de consumentenprijzen over dezelfde jaren.
| Jaar | Zoals genoteerd, 1890 = 100 | Verandering | Na inflatie, 1890 = 100 | Verandering | Consumentenprijzen |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100,0 | — | 100,0 | — | — |
| 1900 | 105,4 | +5,4% | 101,6 | +1,6% | +3,8% |
| 1910 | 121,0 | +14,9% | 93,1 | −8,3% | +25,3% |
| 1920 | 167,5 | +38,4% | 66,1 | −29,0% | +95,0% |
| 1930 | 156,1 | −6,8% | 69,5 | +5,2% | −11,4% |
| 1940 | 149,3 | −4,4% | 81,7 | +17,6% | −18,7% |
| 1950 | 326,9 | +119,0% | 105,9 | +29,6% | +69,1% |
| jan 1960 | 427,0 | +30,6% | 110,9 | +4,7% | +24,7% |
| jan 1970 | 532,2 | +24,6% | 107,2 | −3,4% | +29,0% |
| jan 1980 | 1.221 | +129,5% | 119,5 | +11,5% | +105,8% |
| jan 1990 | 2.151 | +76,2% | 128,5 | +7,6% | +63,8% |
| jan 2000 | 2.811 | +30,7% | 126,8 | −1,4% | +32,5% |
| jan 2010 | 4.076 | +45,0% | 143,2 | +13,0% | +28,4% |
| jan 2020 | 5.971 | +46,5% | 176,2 | +23,0% | +19,1% |
| jul 2026 | 9.482 | +58,8% | 216,1 | +22,7% | +29,4% |
Elke verandering is ten opzichte van de rij erboven; jul 2026 is de meest recente maand. Jaarcijfers tot 1952, daarna januari. Gegevens: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; sinds 1975 S&P CoreLogic Case-Shiller · inflatie: Amerikaanse CPI, gegevens van Shiller.
Hoe het wordt berekend
- Gegevens: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present, de gegevens van figuur 3.1 in zijn Irrational Exuberance (3e druk, Princeton University Press, 2015), door hem elke maand bijgewerkt. Sinds 1975 bevat het de S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (S&P Dow Jones Indices). Amerikaanse consumentenprijzen en de S&P 500: zijn Online Data (Yale University).
- Wat het meet: de prijs van hetzelfde soort bestaande eengezinswoning door de tijd heen, niet de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, die groter en beter werden. Het is niet wat het bezit van een woning opleverde: geen huur die je ontvangt of bespaart, geen onderhoud, onroerendgoedbelasting, verzekering of kosten van koop en verkoop, geen hypotheek.
- Meerdere bronnen in één lijn, aan elkaar gekoppeld door Shiller: 1890–1933: de index van Grebler, Blank en Winnick (jaarlijks); 1934–1952: mediane prijzen in vijf Amerikaanse steden, samengesteld door Shiller (jaarlijks); 1953–1974: het onderdeel woningaankoop van de Amerikaanse consumentenprijsindex (maandelijks); sinds 1975: de S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index, niet seizoensgecorrigeerd (maandelijks).
- Jaarlijks vóór 1953: één cijfer per jaar tot 1952. Shiller dateert het aan het begin van het jaar en rekent het om met de consumentenprijzen van januari, en deze pagina doet hetzelfde. De vroege cijfers bewegen grilliger dan de maandcijfers.
- Na inflatie (de schakelaar bovenaan de pagina): elk cijfer gedeeld door de Amerikaanse consumentenprijzen van die maand, met 1890 = 100: de reële woningprijsindex van Shiller. Consumentenprijzen: de CPI-U vanaf 1913, daarvoor de groothandelsprijsindex van Warren en Pearson, zoals Shiller ze aan elkaar koppelt (dezelfde reeks als op de S&P 500-pagina).
- Opmars en crashes: een piek is het hoogste punt vóór de reële prijzen 10% of meer daalden, een dal het laagste punt vóór ze 10% of meer stegen; de opmars is de stijging vanaf het voorafgaande dal. Het eerste cijfer, 1890, telt niet als piek: er is niets te zien van wat eraan voorafging. “Terug op de piek”: de eerste maand of het eerste jaar waarin het niveau van de piek weer is bereikt, na inflatie.
- Woningen vs aandelen: de woningprijsindex naast de S&P 500 met elke maand herbelegde dividenden en zonder dividenden, vanaf $1 aan het begin van de periode, op dezelfde data (januari voor de jaarcijfers). Geen huur, onderhoud of belastingen voor woningen, geen kosten of belastingen voor aandelen, geen hypotheek.
- De laatste maanden: de index loopt tot juli 2026, twee tot drie maanden achter op de kalender, en S&P herziet de laatste maanden nog licht. De meest recente consumentenprijzen zijn schattingen (Opmerking van Shiller: “Sept/Oct CPI estimated”).
- Geen beleggingsadvies. Rendementen en crashes uit het verleden zeggen niet wat er daarna gebeurt.