Indeks · harga rumah AS · tahunan sejak 1890, bulanan sejak 1953
Harga rumah AS sejak 1890
Catatan terpanjang harga rumah Amerika, dari Robert Shiller: dalam dolar sebagaimana dikutip dan, dengan tombol, setelah inflasi. Setiap booming dan keruntuhan sejak 1890, dan bagaimana rumah dibandingkan dengan saham.
Indeks rumah keluarga tunggal yang sudah ada milik Robert Shiller: satu angka per tahun hingga 1952, bulanan sejak 1953. Hanya harga: tanpa sewa, tanpa biaya perawatan.
Harga konsumen naik ×43,9 pada tahun-tahun yang sama.
Jul 2025 → Jul 2026, sebagaimana dikutip.
1907 → 1921. Angka tahunan. Sejak 1953, bulanan: −35,7%, Des 2005 → Feb 2012.
Feb 2012 → Mei 2022. Pada Juli 2026: 3,7% di bawah puncak itu.
$100 pada Januari 1950 setara daya belinya dengan $1.428,84 pada Oktober 2026: harga naik ×14,3.
Buka kalkulator×2,16 dalam 136 tahun, setelah inflasiSejak 1890 harga rumah AS naik ×94,8 dalam dolar sebagaimana dikutip (3,4% setahun), sementara harga konsumen naik ×43,9. Setelah inflasi, rumah yang sama naik ×2,16: 0,57% setahun.
9 keruntuhan setelah inflasiSejak 1890 harga rumah riil turun 10% atau lebih sebanyak 9 kali; penurunan terdalam, 40,0%, berlangsung dari 1907 hingga 1921. Dalam dolar sebagaimana dikutip, harga turun sebesar itu hanya 6 kali: 1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933 dan 2006–2012.
Rumah $2,16, saham $7.393$1 pada harga rumah AS tahun 1890 bernilai $2,16 setelah inflasi pada Juli 2026; $1 di S&P 500 dengan dividen diinvestasikan kembali, $7.393 (tanpa dividen, $31,7). Rumah juga menghasilkan atau menghemat sewa dan memerlukan biaya perawatan, pajak, dan asuransi, yang semuanya tidak dihitung oleh indeks harga.
Harga rumah sejak 1890
Indeks dalam dolar sesuai harga tercatat, dengan 1890 = 100: satu angka setahun sebelum 1953, bulanan sesudahnya. Garis putus-putus menandai titik indeks beralih ke sumber baru.
Rumah vs saham
Menjadi berapa $1 pada harga rumah di AS dan pada S&P 500 dengan dividen diinvestasikan kembali; garis putus-putus abu-abu, S&P 500 tanpa dividen; merah, harga konsumen. Rumah juga menghasilkan atau menghemat uang sewa dan menimbulkan biaya perawatan, pajak, dan asuransi, yang tidak tercakup dalam indeks harga.
Lonjakan dan keruntuhan setelah inflasi
Setiap penurunan 10% atau lebih pada harga rumah setelah inflasi, dengan lonjakan yang mendahuluinya dan bagaimana bulan-bulan yang sama dalam dolar sesuai harga tercatat. Dalam dolar, harga rumah jarang turun; setelah inflasi, sering turun.
| Puncak | Lonjakan sebelumnya | Dasar | Penurunan setelah inflasi | Dalam dolar sesuai harga tercatat | Turun selama | Kembali ke puncak, setelah inflasi |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40,9%dari 1891 | 1901 | −29,6% | −20,8% | 7 tahun | Mei 1987setelah 93,3 tahun |
| 1904 | +16,6%dari 1901 | 1905 | −14,3% | −12,4% | 12 bulan | 1906setelah 2 tahun |
| 1907 | +25,3%dari 1905 | 1921 | −40,0% | +28,9% | 14 tahun | 1947setelah 40 tahun |
| 1925 | +19,1%dari 1921 | 1932 | −12,6% | −27,7% | 7 tahun | 1936setelah 11 tahun |
| 1940 | +19,6%dari 1932 | 1942 | −16,2% | −5,3% | 2 tahun | 1945setelah 5 tahun |
| Jan 1955 | +69,7%dari 1942 | Jul 1975 | −13,0% | +76,5% | 20,5 tahun | Jun 1978setelah 23,4 tahun |
| Agu 1979 | +20,2%dari Jul 1975 | Okt 1982 | −12,2% | +16,8% | 3,2 tahun | Nov 1986setelah 7,2 tahun |
| Agu 1989 | +22,7%dari Okt 1982 | Feb 1997 | −14,4% | +9,6% | 7,5 tahun | Agu 2000setelah 11 tahun |
| Des 2005 | +74,7%dari Feb 1997 | Feb 2012 | −35,7% | −25,6% | 6,2 tahun | Mar 2021setelah 15,2 tahun |
Sejak dasar Februari 2012 harga rumah riil naik 78,2% hingga puncak pada Mei 2022; pada Juli 2026 harganya 3,7% di bawahnya. Puncak adalah titik tertinggi sebelum penurunan riil 10% atau lebih, dasar adalah titik terendah sebelum kenaikan 10% atau lebih. Sebelum 1953 angkanya tahunan, sehingga fluktuasi dalam setahun tidak terlihat. Data: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; sejak 1975 S&P CoreLogic Case-Shiller · inflasi: CPI AS, data Shiller.
Harga rumah per dekade
Indeks pada awal setiap dekade, sesuai harga tercatat dan setelah inflasi (keduanya dengan 1890 = 100), serta harga konsumen pada tahun-tahun yang sama.
| Tahun | Sesuai harga tercatat, 1890 = 100 | Perubahan | Setelah inflasi, 1890 = 100 | Perubahan | Harga konsumen |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100,0 | — | 100,0 | — | — |
| 1900 | 105,4 | +5,4% | 101,6 | +1,6% | +3,8% |
| 1910 | 121,0 | +14,9% | 93,1 | −8,3% | +25,3% |
| 1920 | 167,5 | +38,4% | 66,1 | −29,0% | +95,0% |
| 1930 | 156,1 | −6,8% | 69,5 | +5,2% | −11,4% |
| 1940 | 149,3 | −4,4% | 81,7 | +17,6% | −18,7% |
| 1950 | 326,9 | +119,0% | 105,9 | +29,6% | +69,1% |
| Jan 1960 | 427,0 | +30,6% | 110,9 | +4,7% | +24,7% |
| Jan 1970 | 532,2 | +24,6% | 107,2 | −3,4% | +29,0% |
| Jan 1980 | 1.221 | +129,5% | 119,5 | +11,5% | +105,8% |
| Jan 1990 | 2.151 | +76,2% | 128,5 | +7,6% | +63,8% |
| Jan 2000 | 2.811 | +30,7% | 126,8 | −1,4% | +32,5% |
| Jan 2010 | 4.076 | +45,0% | 143,2 | +13,0% | +28,4% |
| Jan 2020 | 5.971 | +46,5% | 176,2 | +23,0% | +19,1% |
| Jul 2026 | 9.482 | +58,8% | 216,1 | +22,7% | +29,4% |
Setiap perubahan dibandingkan dengan baris di atasnya; Jul 2026 adalah bulan terbaru. Angka tahunan hingga 1952, sesudahnya setiap Januari. Data: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; sejak 1975 S&P CoreLogic Case-Shiller · inflasi: CPI AS, data Shiller.
Cara perhitungannya
- Data: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present, data Figure 3.1 dalam bukunya Irrational Exuberance (edisi ke-3, Princeton University Press, 2015), diperbarui olehnya setiap bulan. Sejak 1975 memuat S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (S&P Dow Jones Indices). Harga konsumen AS dan S&P 500: Online Data miliknya (Universitas Yale).
- Yang diukur: harga rumah tunggal bekas dengan jenis yang sama dari waktu ke waktu, bukan harga rata-rata rumah yang terjual, yang kian besar dan kian bagus. Ini bukan imbal hasil dari memiliki rumah: tanpa sewa yang diterima atau dihemat, tanpa biaya perawatan, pajak properti, asuransi, atau biaya jual-beli, dan tanpa KPR.
- Beberapa sumber dalam satu garis, disambung oleh Shiller: 1890–1933: indeks Grebler, Blank, dan Winnick (tahunan); 1934–1952: harga median di lima kota AS, dihimpun oleh Shiller (tahunan); 1953–1974: komponen pembelian rumah dalam indeks harga konsumen AS (bulanan); sejak 1975: S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index, tanpa penyesuaian musiman (bulanan).
- Tahunan sebelum 1953: satu angka setahun hingga 1952. Shiller menempatkannya pada awal tahun dan mengonversinya dengan harga konsumen bulan Januari, begitu pula halaman ini. Angka-angka awal bergerak lebih kasar daripada angka bulanan.
- Setelah inflasi (tombol di bagian atas halaman): setiap angka dibagi harga konsumen AS pada bulannya, dengan 1890 = 100: indeks harga rumah riil Shiller. Harga konsumen: CPI-U sejak 1913, sebelumnya indeks harga grosir Warren dan Pearson, sebagaimana disambung Shiller (seri yang sama seperti di halaman S&P 500).
- Lonjakan dan keruntuhan: puncak adalah titik tertinggi sebelum harga riil turun 10% atau lebih, dasar adalah titik terendah sebelum harga naik 10% atau lebih; lonjakan adalah kenaikan dari dasar sebelumnya. Angka pertama, 1890, tidak dihitung sebagai puncak: tidak ada yang menunjukkan apa yang terjadi sebelumnya. “Kembali ke puncak”: bulan atau tahun pertama saat harga kembali ke level puncak, setelah inflasi.
- Rumah vs saham: indeks harga rumah dibandingkan dengan S&P 500 dengan dividen diinvestasikan kembali setiap bulan dan tanpa dividen, mulai dari $1 pada awal periode, pada tanggal yang sama (Januari untuk angka tahunan). Tanpa sewa, perawatan, atau pajak untuk rumah, tanpa biaya atau pajak untuk saham, tanpa KPR.
- Bulan-bulan terbaru: indeks berjalan hingga Juli 2026, dua hingga tiga bulan di belakang kalender, dan S&P sedikit merevisi bulan-bulan terbarunya. Harga konsumen terbaru berupa perkiraan (Catatan Shiller: “Sept/Oct CPI estimated”).
- Bukan saran investasi. Imbal hasil masa lalu, dan kejatuhan masa lalu, tidak menunjukkan apa yang akan terjadi berikutnya.