Índices · precios de la vivienda de EE. UU. · anual desde 1890, mensual desde 1953
Precios de la vivienda de EE. UU. desde 1890
El registro más largo de precios de la vivienda estadounidense, de Robert Shiller: en dólares corrientes y, con el interruptor, después de inflación. Cada auge y cada caída desde 1890, y cómo se comparan las viviendas con las acciones.
Índice de Robert Shiller de viviendas unifamiliares existentes: una cifra por año hasta 1952, mensual desde 1953. Solo precios: sin alquiler ni mantenimiento.
Los precios al consumidor se multiplicaron por 43,9 en esos mismos años.
jul 2025 → jul 2026, en dólares corrientes.
1907 → 1921. Cifras anuales. Desde 1953, mensual: −35,7%, dic 2005 → feb 2012.
feb 2012 → may 2022. En julio 2026: 3,7% por debajo de ese máximo.
$100 en enero 1950 compraban tanto como $1.428,84 en octubre 2026: los precios se multiplicaron por 14,3.
Abrir la calculadora×2,16 en 136 años, después de inflaciónDesde 1890 los precios de la vivienda de EE. UU. se multiplicaron por 94,8 en dólares corrientes (3,4% al año), mientras que los precios al consumidor se multiplicaron por 43,9. Después de inflación la misma vivienda ganó ×2,16: 0,57% al año.
9 desplomes después de inflaciónDesde 1890 los precios reales de la vivienda cayeron 10 % o más 9 veces; la mayor caída, 40,0%, fue de 1907 a 1921. En dólares corrientes cayeron tanto solo 6 veces: 1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933 y 2006–2012.
Viviendas $2,16, acciones $7.393$1 en precios de la vivienda de EE. UU. en 1890 valía $2,16 después de inflación en julio 2026; $1 en el S&P 500 con dividendos reinvertidos, $7.393 (sin dividendos, $31,7). Una vivienda además genera o ahorra un alquiler y cuesta mantenimiento, impuestos y seguro, nada de lo cual cuenta un índice de precios.
Precios de la vivienda desde 1890
El índice en dólares corrientes, con 1890 = 100: una cifra por año antes de 1953, mensual desde entonces. Las líneas discontinuas marcan el paso a una nueva fuente.
Viviendas frente a acciones
En qué se convirtió $1 en precios de la vivienda de EE. UU. y en el S&P 500 con dividendos reinvertidos; guiones grises, el S&P 500 sin dividendos; rojo, precios al consumidor. Una vivienda además genera o ahorra un alquiler y cuesta mantenimiento, impuestos y seguro, que el índice de precios deja fuera.
Auges y caídas después de inflación
Cada caída de 10 % o más en los precios de la vivienda después de inflación, con el auge que la precedió y cómo se veían esos mismos meses en dólares corrientes. En dólares, los precios de la vivienda rara vez caen; después de inflación, a menudo sí.
| Máximo | Auge previo | Mínimo | Caída después de inflación | En dólares corrientes | Duración de la caída | De vuelta en el máximo, después de inflación |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40,9%desde 1891 | 1901 | −29,6% | −20,8% | 7 años | may 1987después de 93,3 años |
| 1904 | +16,6%desde 1901 | 1905 | −14,3% | −12,4% | 12 meses | 1906después de 2 años |
| 1907 | +25,3%desde 1905 | 1921 | −40,0% | +28,9% | 14 años | 1947después de 40 años |
| 1925 | +19,1%desde 1921 | 1932 | −12,6% | −27,7% | 7 años | 1936después de 11 años |
| 1940 | +19,6%desde 1932 | 1942 | −16,2% | −5,3% | 2 años | 1945después de 5 años |
| ene 1955 | +69,7%desde 1942 | jul 1975 | −13,0% | +76,5% | 20,5 años | jun 1978después de 23,4 años |
| ago 1979 | +20,2%desde jul 1975 | oct 1982 | −12,2% | +16,8% | 3,2 años | nov 1986después de 7,2 años |
| ago 1989 | +22,7%desde oct 1982 | feb 1997 | −14,4% | +9,6% | 7,5 años | ago 2000después de 11 años |
| dic 2005 | +74,7%desde feb 1997 | feb 2012 | −35,7% | −25,6% | 6,2 años | mar 2021después de 15,2 años |
Desde el mínimo de febrero 2012 los precios reales de la vivienda subieron 78,2% hasta un máximo en mayo 2022; en julio 2026 estaban 3,7% por debajo de él. Un máximo es el punto más alto antes de una caída real de 10 % o más, el mínimo el más bajo antes de una subida de 10 % o más. Antes de 1953 las cifras son anuales, de modo que las oscilaciones dentro de un año no se ven. Datos: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; desde 1975, S&P CoreLogic Case-Shiller · inflación: CPI de EE. UU., datos de Shiller.
Precios de la vivienda por década
El índice al comienzo de cada década, en dólares corrientes y después de inflación (ambos con 1890 = 100), y los precios al consumidor en esos mismos años.
| Año | En dólares corrientes, 1890 = 100 | Variación | Después de inflación, 1890 = 100 | Variación | Precios al consumidor |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100,0 | — | 100,0 | — | — |
| 1900 | 105,4 | +5,4% | 101,6 | +1,6% | +3,8% |
| 1910 | 121,0 | +14,9% | 93,1 | −8,3% | +25,3% |
| 1920 | 167,5 | +38,4% | 66,1 | −29,0% | +95,0% |
| 1930 | 156,1 | −6,8% | 69,5 | +5,2% | −11,4% |
| 1940 | 149,3 | −4,4% | 81,7 | +17,6% | −18,7% |
| 1950 | 326,9 | +119,0% | 105,9 | +29,6% | +69,1% |
| ene 1960 | 427,0 | +30,6% | 110,9 | +4,7% | +24,7% |
| ene 1970 | 532,2 | +24,6% | 107,2 | −3,4% | +29,0% |
| ene 1980 | 1.221 | +129,5% | 119,5 | +11,5% | +105,8% |
| ene 1990 | 2.151 | +76,2% | 128,5 | +7,6% | +63,8% |
| ene 2000 | 2.811 | +30,7% | 126,8 | −1,4% | +32,5% |
| ene 2010 | 4.076 | +45,0% | 143,2 | +13,0% | +28,4% |
| ene 2020 | 5.971 | +46,5% | 176,2 | +23,0% | +19,1% |
| jul 2026 | 9.482 | +58,8% | 216,1 | +22,7% | +29,4% |
Cada variación es respecto a la fila superior; jul 2026 es el último mes. Cifras anuales hasta 1952, enero a partir de entonces. Datos: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; desde 1975, S&P CoreLogic Case-Shiller · inflación: CPI de EE. UU., datos de Shiller.
Cómo se calcula
- Datos: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present, los datos de la Figura 3.1 de su Irrational Exuberance (3.ª edición, Princeton University Press, 2015), actualizados por él cada mes. Desde 1975 incorpora el S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (S&P Dow Jones Indices). Precios al consumidor de EE. UU. y S&P 500: sus Online Data (Universidad de Yale).
- Qué mide: el precio del mismo tipo de vivienda unifamiliar existente a lo largo del tiempo, no el precio promedio de las viviendas vendidas, que se hicieron más grandes y mejores. No es lo que rindió ser propietario de una vivienda: sin alquiler obtenido o ahorrado, sin mantenimiento, impuestos sobre la propiedad, seguro ni costos de compra y venta, sin hipoteca.
- Varias fuentes en una sola línea, unidas por Shiller: 1890–1933: Índice de Grebler, Blank y Winnick (anual); 1934–1952: precios medianos en cinco ciudades de EE. UU., compilados por Shiller (anual); 1953–1974: el componente de compra de vivienda del índice de precios al consumidor de EE. UU. (mensual); desde 1975: el índice S&P CoreLogic Case-Shiller de precios de vivienda de EE. UU., sin ajuste estacional (mensual).
- Anual antes de 1953: una cifra por año hasta 1952. Shiller la fecha al inicio del año y la convierte con los precios al consumidor de enero, y esta página hace lo mismo. Las primeras cifras se mueven de forma más brusca que las mensuales.
- Después de inflación (el interruptor en la parte superior de la página): cada cifra dividida entre los precios al consumidor de EE. UU. de su mes, con 1890 = 100: el índice real de precios de la vivienda de Shiller. Precios al consumidor: el CPI-U desde 1913 y, antes, el índice de precios al por mayor de Warren y Pearson, tal como los une Shiller (la misma serie que en la página del S&P 500).
- Auges y caídas: un máximo es el punto más alto antes de que los precios reales cayeran 10 % o más, un mínimo el punto más bajo antes de que subieran 10 % o más; el auge es la subida desde el mínimo anterior. La primera cifra, 1890, no cuenta como máximo: nada muestra lo que hubo antes. «De vuelta en el máximo»: el primer mes o año en que se alcanza de nuevo el nivel del máximo, después de inflación.
- Viviendas frente a acciones: el índice de precios de la vivienda frente al S&P 500 con dividendos reinvertidos cada mes y sin ellos, a partir de $1 al inicio del periodo, en las mismas fechas (enero para las cifras anuales). Sin alquiler, mantenimiento ni impuestos para las viviendas, sin comisiones ni impuestos para las acciones, sin hipoteca.
- Los últimos meses: el índice llega hasta julio 2026, dos o tres meses por detrás del calendario, y S&P revisa un poco sus últimos meses. Los últimos precios al consumidor son estimaciones (Nota de Shiller: «Sept/Oct CPI estimated»).
- No es asesoramiento de inversión. La rentabilidad pasada, y las caídas pasadas, no indican lo que ocurrirá después.