Endeksler · ABD konut fiyatları · 1890'dan itibaren yıllık, 1953'ten itibaren aylık
1890'dan beri ABD konut fiyatları
Robert Shiller'dan Amerikan konut fiyatlarının en uzun kaydı: yayımlandığı gibi dolar cinsinden ve düğmeyle enflasyondan arındırılmış olarak. 1890'dan beri her yükseliş ve çöküş ve konutların hisse senetleriyle karşılaştırması.
Robert Shiller'ın mevcut müstakil konut endeksi: 1952 yılına kadar yılda bir rakam, 1953 döneminden itibaren aylık. Yalnızca fiyatlar: kira yok, bakım yok.
Aynı yıllarda tüketici fiyatları ×43,9 arttı.
Tem 2025 → Tem 2026, yayımlandığı gibi.
1907 → 1921. Yıllık rakamlar. 1953 yılından beri, aylık: −35,7%, Ara 2005 → Şub 2012.
Şub 2012 → May 2022. Temmuz 2026 döneminde: o zirvenin 3,7% altında.
Ocak 1950 döneminde $100 ile alınabilen şey, Ekim 2026 döneminde $1.428,84 ile alınıyor: fiyatlar ×14,3 arttı.
Hesaplayıcıyı açEnflasyondan arındırılmış olarak 136 yıl içinde ×2,161890 yılından beri ABD konut fiyatları yayımlandığı gibi dolar cinsinden ×94,8 yükseldi (yıllık 3,4%); tüketici fiyatları ise ×43,9 arttı. Enflasyondan arındırılmış olarak aynı tür bir konut ×2,16 kazandı: yıllık 0,57%.
Enflasyondan arındırılmış 9 çöküş1890 yılından beri reel konut fiyatları 10% veya daha fazla 9 kez düştü; en derin düşüş olan 40,0%, 1907 ile 1921 arasında yaşandı. Yayımlandığı gibi dolar cinsinden bu kadar yalnızca 6 kez düştü: 1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933 ve 2006–2012.
Konutlar $2,16, hisse senetleri $7.3931890 yılında ABD konut fiyatlarına yatırılan $1, Temmuz 2026 itibarıyla enflasyondan arındırılmış olarak $2,16 değerindeydi; temettüleri yeniden yatırılmış S&P 500'e yatırılan $1 ise $7.393 (temettüsüz $31,7). Bir konut ayrıca kira getirir veya kira tasarrufu sağlar; bakım, vergi ve sigorta maliyeti de vardır; bunların hiçbirini bir fiyat endeksi saymaz.
1890'dan bu yana konut fiyatları
Endeks, 1890 = 100 olmak üzere açıklandığı gibi dolar cinsinden: 1953 öncesinde yılda bir değer, sonrasında aylık. Kesikli çizgiler, endeksin yeni bir kaynağa geçtiği yeri gösterir.
Konut ve hisse senedi
$1'ın ABD konut fiyatlarında ve temettüleri yeniden yatırılmış S&P 500'de neye dönüştüğü; gri kesikli çizgi temettüsüz S&P 500'ü, kırmızı çizgi tüketici fiyatlarını gösterir. Konut ayrıca kira getirir ya da kira ödemekten kurtarır; bakım, vergi ve sigorta maliyeti de vardır, fiyat endeksi bunları dışarıda bırakır.
Enflasyondan arındırılmış yükseliş ve çöküşler
Konut fiyatlarında enflasyondan arındırılmış %10 veya daha fazla her düşüş, öncesindeki yükseliş ve aynı ayların açıklandığı gibi dolar cinsinden görünümü. Dolar cinsinden konut fiyatları nadiren düşer; enflasyondan arındırılınca sık sık düşer.
| Zirve | Öncesindeki yükseliş | Dip | Enflasyondan arındırılmış düşüş | Açıklandığı gibi dolar cinsinden | Düşüş süresi | Zirveye dönüş, enflasyondan arındırılmış |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40,9%1891 döneminden | 1901 | −29,6% | −20,8% | 7 yıl | May 198793,3 yıl sonra |
| 1904 | +16,6%1901 döneminden | 1905 | −14,3% | −12,4% | 12 ay | 19062 yıl sonra |
| 1907 | +25,3%1905 döneminden | 1921 | −40,0% | +28,9% | 14 yıl | 194740 yıl sonra |
| 1925 | +19,1%1921 döneminden | 1932 | −12,6% | −27,7% | 7 yıl | 193611 yıl sonra |
| 1940 | +19,6%1932 döneminden | 1942 | −16,2% | −5,3% | 2 yıl | 19455 yıl sonra |
| Oca 1955 | +69,7%1942 döneminden | Tem 1975 | −13,0% | +76,5% | 20,5 yıl | Haz 197823,4 yıl sonra |
| Ağu 1979 | +20,2%Tem 1975 döneminden | Eki 1982 | −12,2% | +16,8% | 3,2 yıl | Kas 19867,2 yıl sonra |
| Ağu 1989 | +22,7%Eki 1982 döneminden | Şub 1997 | −14,4% | +9,6% | 7,5 yıl | Ağu 200011 yıl sonra |
| Ara 2005 | +74,7%Şub 1997 döneminden | Şub 2012 | −35,7% | −25,6% | 6,2 yıl | Mar 202115,2 yıl sonra |
Şubat 2012 dibinden sonra reel konut fiyatları Mayıs 2022 zirvesine kadar 78,2% yükseldi; Temmuz 2026 döneminde bunun 3,7% altındaydı. Zirve, reel %10 veya daha fazla bir düşüşten önceki en yüksek noktadır; dip ise %10 veya daha fazla bir yükselişten önceki en düşük nokta. 1953 öncesinde değerler yıllıktır, bu yüzden bir yıl içindeki dalgalanmalar görünmez. Veri: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; 1975'ten itibaren S&P CoreLogic Case-Shiller · enflasyon: ABD CPI, Shiller'ın verileri.
On yıllara göre konut fiyatları
Her on yılın başındaki endeks, açıklandığı gibi ve enflasyondan arındırılmış hâliyle (ikisi de 1890 = 100), ve aynı yıllardaki tüketici fiyatları.
| Yıl | Açıklandığı gibi, 1890 = 100 | Değişim | Enflasyondan arındırılmış, 1890 = 100 | Değişim | Tüketici fiyatları |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100,0 | — | 100,0 | — | — |
| 1900 | 105,4 | +5,4% | 101,6 | +1,6% | +3,8% |
| 1910 | 121,0 | +14,9% | 93,1 | −8,3% | +25,3% |
| 1920 | 167,5 | +38,4% | 66,1 | −29,0% | +95,0% |
| 1930 | 156,1 | −6,8% | 69,5 | +5,2% | −11,4% |
| 1940 | 149,3 | −4,4% | 81,7 | +17,6% | −18,7% |
| 1950 | 326,9 | +119,0% | 105,9 | +29,6% | +69,1% |
| Oca 1960 | 427,0 | +30,6% | 110,9 | +4,7% | +24,7% |
| Oca 1970 | 532,2 | +24,6% | 107,2 | −3,4% | +29,0% |
| Oca 1980 | 1.221 | +129,5% | 119,5 | +11,5% | +105,8% |
| Oca 1990 | 2.151 | +76,2% | 128,5 | +7,6% | +63,8% |
| Oca 2000 | 2.811 | +30,7% | 126,8 | −1,4% | +32,5% |
| Oca 2010 | 4.076 | +45,0% | 143,2 | +13,0% | +28,4% |
| Oca 2020 | 5.971 | +46,5% | 176,2 | +23,0% | +19,1% |
| Tem 2026 | 9.482 | +58,8% | 216,1 | +22,7% | +29,4% |
Her değişim bir üstteki satıra göredir; Tem 2026 en son aydır. 1952 yılına kadar yıllık değerler, sonrasında Ocak değerleri. Veri: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; 1975'ten itibaren S&P CoreLogic Case-Shiller · enflasyon: ABD CPI, Shiller'ın verileri.
Nasıl hesaplanıyor
- Veri: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; Irrational Exuberance (3. baskı, Princeton University Press, 2015) kitabındaki Şekil 3.1'in verisi, kendisi tarafından her ay güncellenmektedir. 1975'ten itibaren S&P CoreLogic Case-Shiller ABD Ulusal Konut Fiyat Endeksi'ni (S&P Dow Jones Indices) içerir. ABD tüketici fiyatları ve S&P 500: onun Online Data verileri (Yale Üniversitesi).
- Neyi ölçer: aynı tür ikinci el müstakil evin zaman içindeki fiyatını; satılan evlerin zamanla büyüyen ve iyileşen ortalama fiyatını değil. Ev sahibi olmanın getirisi değildir: kazanılan ya da ödenmekten kurtarılan kira, bakım, emlak vergisi, sigorta, alım satım maliyetleri ve mortgage yoktur.
- Tek çizgide birkaç kaynak, Shiller tarafından birleştirilmiştir: 1890–1933: Grebler, Blank ve Winnick endeksi (yıllık); 1934–1952: Shiller'ın derlediği, ABD'deki beş şehrin medyan fiyatları (yıllık); 1953–1974: ABD tüketici fiyat endeksinin konut satın alma kalemi (aylık); 1975 yılından beri: S&P CoreLogic Case-Shiller ABD Ulusal Konut Fiyat Endeksi, mevsimsellikten arındırılmamış (aylık).
- 1953 öncesinde yıllık: 1952 yılına kadar yılda bir değer. Shiller bunu yılın başına tarihler ve Ocak ayının tüketici fiyatlarıyla dönüştürür; bu sayfa da öyle yapar. İlk değerler aylık olanlardan daha sert hareket eder.
- Enflasyondan arındırılmış (sayfanın üstündeki anahtar): her değer, kendi ayındaki ABD tüketici fiyatlarına bölünür, 1890 = 100 olmak üzere: Shiller'ın reel konut fiyat endeksi. Tüketici fiyatları: 1913'ten itibaren CPI-U, öncesinde Warren ve Pearson'ın toptan fiyat endeksi; Shiller'ın birleştirdiği hâliyle (S&P 500 sayfasındaki seriyle aynı).
- Yükseliş ve çöküşler: zirve, reel fiyatların %10 veya daha fazla düşmesinden önceki en yüksek nokta; dip, %10 veya daha fazla yükselmesinden önceki en düşük nokta; yükseliş de bir önceki dipten sonraki artıştır. İlk değer olan 1890 zirve sayılmaz: öncesinde ne olduğunu hiçbir şey göstermez. “Zirveye dönüş”: enflasyondan arındırılmış olarak, zirvenin düzeyine yeniden ulaşılan ilk ay ya da yıl.
- Konut ve hisse senedi: konut fiyat endeksi ile her ay temettüleri yeniden yatırılmış ve yatırılmamış S&P 500, dönemin başındaki $1'dan başlayarak, aynı tarihlerde (yıllık değerler için Ocak). Konutta kira, bakım ve vergi yok; hisse senedinde ücret ve vergi yok; mortgage yok.
- Son aylar: endeks Temmuz 2026 ayına kadar uzanır, takvimin iki üç ay gerisindedir ve S&P son aylarını biraz revize eder. En son tüketici fiyatları tahmindir (Shiller'ın notu: “Sept/Oct CPI estimated”).
- Yatırım tavsiyesi değildir. Geçmiş getiriler ve geçmiş çöküşler, sonrasında ne olacağını söylemez.