Индексы · жильё в США · по годам с 1890, по месяцам с 1953 года
Цены на жильё в США с 1890 года
Самая длинная история цен на американское жильё, по данным Роберта Шиллера: в номинальных долларах и, если нужно, с учётом инфляции. Все бумы и спады с 1890 года и сравнение жилья с акциями.
Индекс Роберта Шиллера для домов на одну семью на вторичном рынке: одно значение в год до 1952 года, по месяцам с 1953 года. Только цены: без аренды и расходов на содержание.
Потребительские цены за те же годы выросли ×43,9.
июл 2025 → июл 2026, номинально.
1907 → 1921. Годовые данные. С 1953 года, по месяцам: −35,7%, дек 2005 → фев 2012.
фев 2012 → май 2022. В июле 2026 года — на 3,7% ниже того пика.
$100 в январе 1950 года по покупательной способности равны $1 428,84 в октябре 2026 года: цены выросли ×14,3.
Открыть калькулятор×2,16 за 136 лет с учётом инфляцииС 1890 года цены на жильё в США выросли ×94,8 в номинальных долларах (3,4% в год), а потребительские цены — ×43,9. С учётом инфляции такое же жильё подорожало лишь ×2,16: 0,57% в год.
9 спадов с учётом инфляцииС 1890 года реальные цены на жильё 9 раз падали на 10% и больше; самое глубокое падение, на 40,0%, шло с 1907 года до 1921 года. В номинальных долларах они падали так сильно лишь 6 раз: 1894–1896, 1900–1901, 1904–1905, 1907–1909, 1925–1933 и 2006–2012.
Жильё $2,16, акции $7 393$1, вложенный в цены жилья в США в 1890 году, к июлю 2026 года стоил $2,16 с учётом инфляции, а $1 в S&P 500 с реинвестированием дивидендов — $7 393 (без дивидендов — $31,7). Жильё ещё приносит или экономит арендную плату и требует расходов на ремонт, налоги и страховку — ничего этого индекс цен не учитывает.
Цены на жильё с 1890 года
Индекс в номинальных долларах, 1890 = 100: одно значение в год до 1953 года, дальше по месяцам. Пунктиром отмечено, где индекс переходит на новый источник.
Жильё против акций
Во что превратился $1 в ценах на жильё в США и в S&P 500 с реинвестированием дивидендов; серый пунктир — S&P 500 без дивидендов, красный — потребительские цены. Жильё ещё приносит или экономит арендную плату и требует расходов на ремонт, налоги и страховку — индекс цен этого не учитывает.
Бумы и спады с учётом инфляции
Все падения цен на жильё с учётом инфляции на 10% и больше — с бумом перед каждым и с тем, как те же месяцы выглядели в номинальных долларах. В долларах жильё дешевеет редко, с учётом инфляции — часто.
| Пик | Бум перед ним | Дно | Падение с учётом инфляции | В номинальных долларах | Падение длилось | Возврат к пику с учётом инфляции |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1894 | +40,9%с 1891 | 1901 | −29,6% | −20,8% | 7 лет | май 1987через 93,3 года |
| 1904 | +16,6%с 1901 | 1905 | −14,3% | −12,4% | 12 месяцев | 1906через 2 года |
| 1907 | +25,3%с 1905 | 1921 | −40,0% | +28,9% | 14 лет | 1947через 40 лет |
| 1925 | +19,1%с 1921 | 1932 | −12,6% | −27,7% | 7 лет | 1936через 11 лет |
| 1940 | +19,6%с 1932 | 1942 | −16,2% | −5,3% | 2 года | 1945через 5 лет |
| янв 1955 | +69,7%с 1942 | июл 1975 | −13,0% | +76,5% | 20,5 года | июн 1978через 23,4 года |
| авг 1979 | +20,2%с июл 1975 | окт 1982 | −12,2% | +16,8% | 3,2 года | ноя 1986через 7,2 года |
| авг 1989 | +22,7%с окт 1982 | фев 1997 | −14,4% | +9,6% | 7,5 года | авг 2000через 11 лет |
| дек 2005 | +74,7%с фев 1997 | фев 2012 | −35,7% | −25,6% | 6,2 года | мар 2021через 15,2 года |
С дна февраля 2012 года реальные цены на жильё выросли на 78,2% до пика в мае 2022 года; в июле 2026 года они были на 3,7% ниже него. Пик — самая высокая точка перед реальным падением на 10% и больше, дно — самая низкая перед ростом на 10% и больше. До 1953 года значения годовые, поэтому колебания внутри года не видны. Данные: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; с 1975 года — S&P CoreLogic Case-Shiller · инфляция: CPI США, данные Шиллера.
Цены на жильё по десятилетиям
Индекс в начале каждого десятилетия, номинально и с учётом инфляции (оба 1890 = 100), и потребительские цены за те же годы.
| Год | Номинально, 1890 = 100 | Изменение | С учётом инфляции, 1890 = 100 | Изменение | Потребительские цены |
|---|---|---|---|---|---|
| 1890 | 100,0 | — | 100,0 | — | — |
| 1900 | 105,4 | +5,4% | 101,6 | +1,6% | +3,8% |
| 1910 | 121,0 | +14,9% | 93,1 | −8,3% | +25,3% |
| 1920 | 167,5 | +38,4% | 66,1 | −29,0% | +95,0% |
| 1930 | 156,1 | −6,8% | 69,5 | +5,2% | −11,4% |
| 1940 | 149,3 | −4,4% | 81,7 | +17,6% | −18,7% |
| 1950 | 326,9 | +119,0% | 105,9 | +29,6% | +69,1% |
| янв 1960 | 427,0 | +30,6% | 110,9 | +4,7% | +24,7% |
| янв 1970 | 532,2 | +24,6% | 107,2 | −3,4% | +29,0% |
| янв 1980 | 1 221 | +129,5% | 119,5 | +11,5% | +105,8% |
| янв 1990 | 2 151 | +76,2% | 128,5 | +7,6% | +63,8% |
| янв 2000 | 2 811 | +30,7% | 126,8 | −1,4% | +32,5% |
| янв 2010 | 4 076 | +45,0% | 143,2 | +13,0% | +28,4% |
| янв 2020 | 5 971 | +46,5% | 176,2 | +23,0% | +19,1% |
| июл 2026 | 9 482 | +58,8% | 216,1 | +22,7% | +29,4% |
Изменение — против строки выше; июл 2026 — последний месяц. До 1952 года значения годовые, дальше — январские. Данные: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present; с 1975 года — S&P CoreLogic Case-Shiller · инфляция: CPI США, данные Шиллера.
Как считали
- Данные: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present — данные к рисунку 3.1 его книги «Иррациональный оптимизм» (Irrational Exuberance, 3-е издание, Princeton University Press, 2015), которые он обновляет каждый месяц. С 1975 года это национальный индекс цен на жильё S&P CoreLogic Case-Shiller (S&P Dow Jones Indices). Потребительские цены США и S&P 500 — из его Online Data (Йельский университет).
- Что измеряет: цену одного и того же типа дома на одну семью на вторичном рынке, а не среднюю цену проданных домов, которые со временем стали больше и лучше. Это не доходность владения домом: без полученной или сэкономленной арендной платы, ремонта, налога на недвижимость, страховки, расходов на покупку и продажу и без ипотеки.
- Несколько источников в одном ряду, соединённых Шиллером: 1890–1933: индекс Греблера, Бланка и Винника (по годам); 1934–1952: медианные цены в пяти городах США, собранные Шиллером (по годам); 1953–1974: составляющая «покупка жилья» индекса потребительских цен США (по месяцам); с 1975 года: национальный индекс цен на жильё S&P CoreLogic Case-Shiller, без сезонной поправки (по месяцам).
- По годам до 1953 года: одно значение в год до 1952 года. Шиллер относит его к началу года и пересчитывает по январским потребительским ценам — и эта страница тоже. Ранние значения меняются резче месячных.
- С учётом инфляции (переключатель вверху страницы): каждое значение делится на потребительские цены США своего месяца, 1890 = 100 — это реальный индекс цен на жильё Шиллера. Потребительские цены: CPI-U с 1913 года, до этого — индекс оптовых цен Уоррена и Пирсона, как их соединяет Шиллер (тот же ряд, что на странице S&P 500).
- Бумы и спады: пик — самая высокая точка перед падением реальных цен на 10% и больше, дно — самая низкая точка перед ростом на 10% и больше; бум — рост от предыдущего дна. Первое значение, 1890 год, пиком не считается: что было до него, неизвестно. «Возврат к пику» — первый месяц или год, когда реальные цены снова на уровне пика.
- Жильё против акций: индекс цен на жильё против S&P 500 с реинвестированием дивидендов каждый месяц и без них, от $1 в начале периода, на одни и те же даты (январь для годовых значений). Без аренды, ремонта и налогов для жилья, без комиссий и налогов для акций, без ипотеки.
- Последние месяцы: индекс доходит до июля 2026 года — на два-три месяца позади календаря, и S&P немного пересматривает последние месяцы. Последние потребительские цены — оценки (примечание Шиллера: «Sept/Oct CPI estimated»).
- Не инвестиционная рекомендация. Прошлая доходность, как и прошлые обвалы, не говорит о том, что будет дальше.