Статья · Жильё

Цены на дома в США и их доступность

Новый дом в США в 3 кв. 2026 стоил $393 300 по медиане и $494 400 в среднем. В 2025 году медианная цена равнялась 4,8 годового дохода типичного домохозяйства против 3,2 в 1967 году, а ежемесячный ипотечный платёж за такой дом забирал 28,7% этого дохода — меньше пика 1981 года (42,2%).

Обновлено по данным за сен 20268 мин чтения

Медианный новый дом, 3 кв. 2026

$393 300−4,1%

средняя цена — $494 400; изменение к 3 кв. 2025

Цена в годовых доходах, 2025

4,8

медианный новый дом ÷ медианный доход домохозяйства; 3,2 в 1967 году, максимум 5,8 в 2022-м

Ежемесячный платёж, 2025

$2 089

основной долг и проценты за $417 400 под 6,4%, взнос 20%, 30 лет

Платёж ÷ доход, 2025

28,7%

дохода медианного домохозяйства; максимум — 42,2% в 1981 году, минимум — 18,8% в 1971-м

С 1963 года

×23,2

медианный новый дом: $18 000 в 1963 году, $417 400 в 2025-м; с учётом инфляции ×2,2

Сколько стоит новый дом

В 3 кв. 2026 половина новых домов в США продавалась дешевле $393 300, половина — дороже. Средняя цена, которую тянут вверх самые дорогие дома, — $494 400. Медиана на 4,1% ниже, чем в 3 кв. 2025. Самая высокая квартальная медиана — $442 600 в 4 кв. 2022; последняя ниже неё на 11,1%.

Это новые дома — те, что Бюро переписи США отслеживает в обследовании строительства с 1963 года. Большинство сделок — с домами на вторичном рынке; их цены показывают индексы, например индекс цен на жильё Шиллера. К тому же сегодняшние дома отличаются от домов 1963 года размером и оснащением, так что медиана — это не цена одного и того же дома.

Медиана 1963 года, $18 000, в долларах 3 кв. 2026 — около $196 800: с учётом инфляции новый дом стоит примерно в 2,0 раза больше, чем тогда. Переключатель показывает все цены в долларах 3 кв. 2026.

Медианная ценаСредняя цена

Цена проданных новых домов в США по кварталам, с землёй; в долларах каждого квартала. Цены: Бюро переписи США и Министерство жилищного строительства и городского развития США, обследование строительства (New Residential Sales)

Цены по регионам

Регион	3 кв. 2026	3 кв. 2025	Изменение
Северо-Восток	$647 000	$727 400	−11,1%
Средний Запад	$400 200	$391 900	+2,1%
Юг	$350 300	$363 300	−3,6%
Запад	$532 000	$532 200	0,0%
США	$393 300	$410 100	−4,1%

Медианная цена проданных новых домов в четырёх регионах Бюро переписи, в долларах каждого квартала. Региональные цифры опираются на меньшие выборки и колеблются сильнее общенациональной.

Дом в годовых доходах

Разделите медианную цену нового дома на медианный доход домохозяйства в США — получится цена в годовых доходах: до налогов и если ничего больше не тратить. В 1967 году это было 3,2 годового дохода, в 2025-м — 4,8. Максимум — 5,8 в 2022 году, минимум — 2,7 в 1970-м.

До 2000 года отношение в среднем было 3,6, с 2000-го — 4,9. С 1967 по 2025 год доход домохозяйства вырос ×12,2, а цена медианного нового дома — ×18,4.

Один годовой медианный доход домохозяйстваСреднее за 1967–2025: 4,2

Каждый столбец — год: медианная цена нового дома ÷ медианный доход домохозяйства того же года. Целый кирпичик — один годовой доход. Доходы: Бюро переписи США, Current Population Survey, Annual Social and Economic Supplements

Цена и ставка вместе: ежемесячный платёж

Что покупатель чувствует каждый месяц, зависит и от цены, и от ставки по ипотеке. Возьмём медианный новый дом года, первый взнос 20% и кредит на 30 лет по средней ставке того года: в 2025 году основной долг и проценты составляли $2 089 в месяц под 6,4%, или 28,7% дохода медианного домохозяйства — выше среднего за 1967–2025 годы (27,2%).

Тяжелее всего был 1981 год: ставка в среднем 14,39%, и платёж забирал 42,2% дохода, хотя дом стоил всего 3,6 годового дохода. Легче всего — 1971 год: 18,8%. Из 59 лет с 1967 года в 20 доля была больше, чем в 2025-м.

На карте ниже каждый год стоит по двум осям: ставка по ипотеке и цена в годовых доходах. Пунктирные кривые соединяют точки, где платёж забирает одинаковую долю дохода. На тяжёлую кривую год может попасть из-за высокой ставки, как 1982-й, или из-за высоких цен, как 2022-й.

ГодОдинаковая доля платежа в доходе

Каждая точка — год, 1967–2025. Кривые: основной долг и проценты по кредиту на 80% цены на 30 лет как доля дохода при любой ставке и цене. Ставка по ипотеке: Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA), Monthly Interest Rate Survey и National Mortgage Database

Доля платежа в доходе по годам

Та же доля в виде столбцов. Её двигают две вещи: цена в годовых доходах — от 2,7 до 5,8 — и ставка по ипотеке — от 3,2% до 14,73%.

Платёж как доля дохода

Основной долг и проценты по кредиту на 80% медианной цены нового дома, 30 лет по средней ставке года, × 12 ÷ медианный доход домохозяйства. Ставка — из обследования FHFA до 2018 года и из его базы данных по ипотеке с 2019-го. Ставка по ипотеке: Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA), Monthly Interest Rate Survey и National Mortgage Database

Тогда и сейчас

Те же расчёты для одного года каждого десятилетия и для 2025-го. Суммы — в деньгах своего года; переключатель над графиком цен показывает их в долларах 3 кв. 2026.

1970

Медианный новый дом: $23 400
Ставка по ипотеке: 8,22%
Платёж в месяц: $140
Доход домохозяйства: $8 734

1980

Медианный новый дом: $64 600
Ставка по ипотеке: 12,46%
Платёж в месяц: $550
Доход домохозяйства: $17 710

1990

Медианный новый дом: $122 900
Ставка по ипотеке: 9,74%
Платёж в месяц: $844
Доход домохозяйства: $29 940

2000

Медианный новый дом: $169 000
Ставка по ипотеке: 7,86%
Платёж в месяц: $979
Доход домохозяйства: $41 990

2010

Медианный новый дом: $221 800
Ставка по ипотеке: 4,81%
Платёж в месяц: $932
Доход домохозяйства: $49 280

2020

Медианный новый дом: $330 900
Ставка по ипотеке: 3,4%
Платёж в месяц: $1 174
Доход домохозяйства: $68 010

2025

Медианный новый дом: $417 400
Ставка по ипотеке: 6,4%
Платёж в месяц: $2 089
Доход домохозяйства: $87 460

Платёж: основной долг и проценты при взносе 20% на 30 лет по средней ставке года. Полоска — доля платежа в доходе на шкале до 50%.

Долгий взгляд: с 1890 года

Цены новых домов начинаются в 1963 году. Индекс Роберта Шиллера уходит в 1890 год и следит за ценами сопоставимых домов на вторичном рынке: дом, стоивший $100 в 1890 году, в июле 2026 года стоил около $9 500. Потребительские цены за те же годы выросли ×43,9, так что с учётом инфляции дом стоит ×2,2 от прежнего, или 0,6% в год. С учётом инфляции индекс был выше всего в мае 2022 года; последнее значение ниже пика на 3,7%. Подробнее — цены на жильё в США с 1890 года.

Дом стоимостью $100 в 1890 году

Индекс цен на жильё в США Шиллера как дом стоимостью $100 в 1890 году, в долларах каждого года. Логарифмическая шкала: равные шаги — равные изменения в процентах. Долгий взгляд: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present (Irrational Exuberance, 3-е изд., с обновлениями автора) · инфляция: CPI США, данные Шиллера

Частые вопросы

Какова средняя цена дома в США?

У новых домов — $494 400 в среднем и $393 300 по медиане в 3 кв. 2026, по данным Бюро переписи. По регионам медиана — от $350 300 на Юге до $647 000 на Северо-Востоке. В сентябре 2026 года медиана была $400 400; отдельные месяцы сильно колеблются.

Насколько выросли цены на дома с 1970 года?

Медианный новый дом стоил $23 400 в 1970 году и $417 400 в 2025-м: ×17,8. С учётом инфляции — ×2,1. Медианный доход домохозяйства с 1970 по 2025 год вырос ×10.

Дома сейчас менее доступны, чем когда-либо?

По цене относительно дохода 2025 год (4,8 годового дохода) превзойдён в 16 из 59 лет; рекорд — 5,8 в 2022 году. По ежемесячному платежу, который учитывает и ставку, тяжелее всего был 1981 год — 42,2% дохода против 28,7% в 2025-м.

Какой доход нужен, чтобы купить новый дом по медианной цене?

При взносе 20% и кредите на 30 лет по средней ставке 2025 года (6,4%) основной долг и проценты за $417 400 составляют $2 089 в месяц. Кредиторы традиционно держат платежи за жильё в пределах 28% дохода до налогов; только для этого платежа это около $89 500 в год при медианном доходе домохозяйства $87 460. Налог на недвижимость, страховка и первый взнос $83 500 — сверху.

Подробнее

Цены на жильё в США с 1890 годаИндекс Шиллера с учётом инфляции, бумы и спады, дома против акций Доходности гособлигаций10-летняя доходность и вся кривая с 1990 года История ставок по ипотекеКаждый год с 1963-го, по десятилетиям, с учётом инфляции Калькулятор инфляцииСколько сегодня стоит доллар любого месяца с 1871 года

Как считаются цифры

Цены: Бюро переписи США и Министерство жилищного строительства и городского развития США, обследование строительства, New Residential Sales: медианная и средняя цена проданных новых домов, по месяцам, кварталам и годам с 1963 года, с землёй (общественное достояние).
Ставка по ипотеке: Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) — Monthly Interest Rate Survey (таблица 9, средняя ставка по обычным кредитам на покупку жилья) до 2018 года и National Mortgage Database (средняя ставка обычных кредитов на покупку жилья) с 2019-го. В 1998–2018 годах, когда есть оба источника, база данных в среднем выше на 0,3 п. п., поэтому в 2019 году ряд может подскочить примерно на столько же (общественное достояние).
Доходы: Бюро переписи США, Current Population Survey, Annual Social and Economic Supplements, исторические таблицы доходов, таблица H-5: медианный доход домохозяйства в текущих долларах, до налогов (общественное достояние). Для 2013 и 2017 Бюро переписи даёт по две оценки (изменения в обследовании); в ряду — та, что сопоставима с последующими годами, поэтому там небольшие разрывы.
Долгий взгляд: Robert J. Shiller, US Home Prices 1890–Present, цепочка источников; с 1975 года — индекс S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index.
Только новые дома: данные Бюро переписи — цены проданных новых односемейных домов, а не всех домов и не одного и того же дома во времени (размер и оснащение меняются). Без сезонной поправки; последние месяцы пересматриваются, отдельные месяцы сильно колеблются.
Ставка — средняя договорная ставка по обычным (не FHA и не VA) кредитам на покупку жилья всех сроков, фиксированным и плавающим, без комиссий и пунктов. Это не ставка 30-летней фиксированной ипотеки из новостей: в годы с большой долей плавающих ставок она ниже, а выданные кредиты отстают от рынка на недели между фиксацией ставки и сделкой.
Ежемесячный платёж: основной долг и проценты по кредиту на 80% медианной цены года, на 30 лет, по фиксированной средней ставке года: L × i ÷ (1 − (1 + i)⁻³⁶⁰), i = ставка ÷ 12. Налог на недвижимость, страховка и ипотечное страхование не учтены. Доля дохода: 12 × платёж ÷ медианный доход домохозяйства того года; годовые доходы: медианная цена ÷ медианный доход домохозяйства.
С учётом инфляции: значения × CPI 3 кв. 2026 ÷ CPI их квартала или года (CPI-U США, данные Роберта Шиллера); долгий взгляд — в долларах 1890 года.
Это история, а не прогноз. Ничто здесь не является инвестиционной, ипотечной или налоговой рекомендацией.

Перепечатка статьи

Текст и графики можно перепечатывать, переводить и переделывать по лицензии CC BY 4.0 со ссылкой на эту страницу BigCapital.org. Данные других организаций остаются под их лицензиями (источники — ниже). Как сослаться

Источник: BigCapital.org — «Цены на дома в США и их доступность», https://bigcapital.org/ru/articles/home-affordability/