Статья · Жильё

История ставок по ипотеке

Средняя ставка по обычной ипотеке на покупку жилья в США в декабре 2025 года была 6,2% — это последний месяц, опубликованный Федеральным агентством жилищного финансирования (FHFA). С 1963 года среднегодовая ставка была от 3,2% в 2021 году до 14,73% в 1982-м; выше всего ставка была в ноябре 1981 года: 15,75%. Это средние ставки по выданным кредитам всех сроков, фиксированным и плавающим, а не еженедельная 30-летняя ставка из новостей.

Обновлено по данным за дек 20258 мин чтения

Последний месяц, дек 2025

6,2%−0,4 п. п.

средняя ставка по обычным кредитам на покупку жилья, выданным в этом месяце; изменение в пунктах против декабря 2024 года (6,6%)

Самый высокий год

14,73%

1982; по месяцам выше всего — в ноябре 1981 года: 15,75%

Самый низкий год

3,2%

2021; по месяцам ниже всего — в декабре 2020 года: 3,0%

2025 среди 63 лет

39 из 62

лет с 1963 года со средней ставкой выше, чем в 2025-м (6,4%); медианный год — 6,94%

Один и тот же кредит $330 000, 2025

$2 064

в месяц, основной долг и проценты на 30 лет; по ставке 1982 года — $4 102, 2021-го — $1 427

Ставки по ипотеке с 1973 года, по месяцам

Пик был в ноябре 1981 года: 15,75% — инфляция и борьба ФРС с ней подняли тогда все процентные ставки. Дальше ставка с паузами снижалась до декабря 2020 года, когда достигла дна: 3,0%.

Самый быстрый рост за двенадцать месяцев закончился в мае 1980 года: +3,3 п. п. с мая 1979 года. Самое быстрое снижение закончилось в мае 1983 года: −3,2 п. п.

В декабре 2025 года, последнем месяце в данных FHFA, ставка была 6,2% — на 0,4 п. п. ниже, чем в декабре 2024 года. Это уже выданные кредиты, поэтому цифра отстаёт от ставок, которые предлагают банки, на недели, а FHFA публикует её спустя месяцы. Переключатель показывает ставку с учётом инфляции: ставку минус рост потребительских цен за предыдущие 12 месяцев.

Средняя ставка по ипотеке

Средняя договорная ставка по обычным кредитам на покупку жилья, выданным в каждом месяце, всех сроков: обследование FHFA до 2018 года, его база данных по ипотеке с 2019-го. Ставки по ипотеке: Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA), Monthly Interest Rate Survey и National Mortgage Database

Каждый год с 1963-го — по кирпичику

Каждый кирпичик — календарный год, поставленный по средней ставке по ипотеке; 2025 год, 6,4%, обведён. Из остальных 62 лет с 1963 года в 39 средняя ставка была выше, в 23 — ниже; медианный год — 6,94%.

Лет со средней ставкой от 10%: 7, все между 1979 и 1985 годами; лет со ставкой ниже 5%: 13, все между 2010 и 2022 годами.

Год (старые светлее)2025

Календарные годы по средней ставке по ипотеке, столбцы по одному пункту. Ставки по ипотеке: Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA), Monthly Interest Rate Survey и National Mortgage Database

Ставки по ипотеке по десятилетиям

Из полных десятилетий самая высокая средняя ставка была в 1980-е — 11,5%, самая низкая в 2010-е — 4,1%. На каждой карточке — самый высокий и самый низкий год десятилетия и платёж по тому же кредиту $330 000 по средней ставке десятилетия.

1960-е^*

6,4%

средняя ставка

Самый высокий год: 7,67% 1969
Самый низкий год: 5,83% 1965
Платёж по $330 000: $2 063
С учётом инфляции: +3,6 п. п.

1970-е

8,6%

средняя ставка

Самый высокий год: 10,59% 1979
Самый низкий год: 7,4% 1972
Платёж по $330 000: $2 568
С учётом инфляции: +1,5 п. п.

1980-е

11,5%

средняя ставка

Самый высокий год: 14,73% 1982
Самый низкий год: 8,95% 1987
Платёж по $330 000: $3 256
С учётом инфляции: +5,9 п. п.

1990-е

7,8%

средняя ставка

Самый высокий год: 9,74% 1990
Самый низкий год: 6,93% 1993
Платёж по $330 000: $2 371
С учётом инфляции: +4,8 п. п.

2000-е

6,3%

средняя ставка

Самый высокий год: 7,86% 2000
Самый низкий год: 5,05% 2009
Платёж по $330 000: $2 032
С учётом инфляции: +3,7 п. п.

2010-е

4,1%

средняя ставка

Самый высокий год: 4,81% 2010
Самый низкий год: 3,65% 2012
Платёж по $330 000: $1 603
С учётом инфляции: +2,4 п. п.

2020-е^*

5,2%

средняя ставка

Самый высокий год: 6,6% 2024
Самый низкий год: 3,2% 2021
Платёж по $330 000: $1 805
С учётом инфляции: +1,2 п. п.

Десятилетия в виде таблицы

Десятилетие	Средняя	Самый высокий год	Самый низкий год	С учётом инфляции
1960-е^*	6,40%	7,67% 1969	5,83% 1965	+3,6 п. п.
1970-е	8,63%	10,59% 1979	7,4% 1972	+1,5 п. п.
1980-е	11,45%	14,73% 1982	8,95% 1987	+5,9 п. п.
1990-е	7,78%	9,74% 1990	6,93% 1993	+4,8 п. п.
2000-е	6,25%	7,86% 2000	5,05% 2009	+3,7 п. п.
2010-е	4,15%	4,81% 2010	3,65% 2012	+2,4 п. п.
2020-е^*	5,17%	6,6% 2024	3,2% 2021	+1,2 п. п.

* Неполное десятилетие: с первого года данных или до последнего.

Что ставка делает с ежемесячным платежом

Возьмём один кредит — $330 000, 80% медианного нового дома 2025 года ($417 400), — и будем гасить его 30 лет по средней ставке каждого года. По ставке 2025 года, 6,4%, платёж — $2 064 в месяц. По ставке 1982-го, 14,73%, он был бы $4 102; 2021-го, 3,2%, — $1 427.

Лучше всего разницу видно по первому платежу: при ставке 1982 года проценты составляли 99% платежа, 2021-го — 62%, 2025-го — 85%. За 30 лет одни проценты складываются в $1 147 000, $184 000 и $413 000.

Проценты в первом платежеОсновной долг в первом платеже

Один и тот же кредит $330 000 по средней ставке каждого года, фиксированной на 30 лет; первый ежемесячный платёж, разделённый на проценты и основной долг. Кредит не меняется, так что это сегодняшние доллары. Ставки по ипотеке: Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA), Monthly Interest Rate Survey и National Mortgage Database

Ежемесячный платёж на $100 000 при разных ставках

Каждый пункт важен: под 7% кредит $100 000 на 30 лет стоит $665 в месяц, под 8% — $734, на $68 больше. В последнем столбце — годы, средняя ставка которых была в пределах полпункта.

Ставка	Платёж в месяц	Проценты за 30 лет	Годы с близкой ставкой
3%	$422	$51 777	2020, 2021
4%	$477	$71 870	2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2019
5%	$537	$93 256	2009, 2010, 2011, 2018, 2022
6%	$600	$115 838	1963, 1964, 1965, 1966, 1967, 2002, 2003, 2004, 2005, 2007, 2008, 2025
7%	$665	$139 509	1968, 1972, 1993, 1994, 1998, 1999, 2001, 2006, 2023, 2024
8%	$734	$164 155	1969, 1970, 1971, 1973, 1992, 1995, 1996, 1997, 2000
9%	$805	$189 664	1974, 1975, 1976, 1977, 1978, 1987, 1988, 1991
10%	$878	$215 926	1986, 1989, 1990
11%	$952	$242 836	1979, 1985
12%	$1 029	$270 301	1980, 1983, 1984
13%	$1 106	$298 232	—
14%	$1 185	$326 554	1981
15%	$1 264	$355 200	1982

Основной долг и проценты по кредиту $100 000 на 30 лет по фиксированной ставке; годы — среднегодовая ставка от полпункта ниже до чуть менее полпункта выше.

Ставки по ипотеке и инфляция

Сколько ипотека стоит с учётом инфляции — это ставка минус рост цен. По годам ставка с учётом инфляции была выше всего в 1983 году — +9,0 п. п., ниже всего в 2022-м — −3,1; в 2025 году — +3,7 (инфляция 2,7%). Среднее с 1963 года — +3,4 п. п. В 6 годах она была ниже нуля — цены росли быстрее ставки: 1974, 1975, 1979, 1980, 2021, 2022.

Ставка выше инфляцииСтавка ниже инфляции

Каждая клетка — год: средняя ставка по ипотеке минус инфляция (средние потребительские цены года против предыдущего), в процентных пунктах. Чем насыщеннее цвет, тем дальше от нуля. Инфляция: индекс потребительских цен США (CPI-U), данные Роберта Шиллера

Ставки по ипотеке и 10-летние гособлигации

Длинные кредиты оцениваются от стоимости длинных денег, поэтому ставка по ипотеке движется вместе с доходностью 10-летних гособлигаций США, с надбавкой сверху. С 1973 года разрыв в среднем был 1,4 п. п.; самым широким — в мае 1980 года: 3,4 п. п., самым малым — в июне 1984 года: −1,8. В 24 месяцах он даже уходил ниже нуля (впервые в феврале 1980 года, в последний раз в декабре 1994 года): когда доходности облигаций подскакивали быстрее ставок по уже оформляемым кредитам или когда большую часть среднего составляли кредиты с плавающей ставкой и низкой начальной ставкой.

В декабре 2025 года ставка по ипотеке была на 2,1 п. п. выше доходности 10-летних облигаций (4,14%) — шире среднего.

Средняя ставка по ипотекеДоходность 10-летних гособлигацийРазрывРецессия

Средние за месяц. Ставка по ипотеке — по кредитам, выданным в месяце (все сроки); доходность 10-летних — доходность гособлигаций с постоянным сроком погашения. Доходность 10-летних: Министерство финансов США с 1990 года; раньше — данные Роберта Шиллера (месячный ряд ФРС) Рецессии: комитет NBER по датировке деловых циклов

Частые вопросы

Какая ставка по ипотеке была самой высокой в истории?

В данных FHFA с 1963 года самая высокая среднегодовая ставка — 14,73% в 1982 году, а по месяцам выше всего она была в ноябре 1981 года: 15,75%. Это средние по выданным кредитам, фиксированным и плавающим вместе; предложения по новым 30-летним фиксированным кредитам на пике были выше.

Какая ставка по ипотеке была самой низкой?

3,2% в среднем за год, в 2021-м, и 3,0% в декабре 2020 года — самом низком месяце в данных.

Какими были ставки по ипотеке по десятилетиям?

Средние ставки: 1960-е*: 6,4%; 1970-е: 8,6%; 1980-е: 11,5%; 1990-е: 7,8%; 2000-е: 6,3%; 2010-е: 4,1%; 2020-е*: 5,2% (* неполное десятилетие).

Как ставки по ипотеке связаны с доходностью 10-летних гособлигаций?

Они движутся вместе. С 1973 года средняя ставка по ипотеке была выше доходности 10-летних гособлигаций в среднем на 1,4 п. п., от −1,8 до 3,4 п. п.; в декабре 2025 года разрыв составлял 2,1 п. п.

Почему эта ставка отличается от 30-летней ставки из новостей?

В новостях — еженедельное обследование 30-летних кредитов с фиксированной ставкой. Этот ряд — среднее FHFA по всем обычным кредитам на покупку жилья, выданным в месяце: 30-летним, 15-летним и плавающим вместе, а сделки отстают от фиксации ставки на недели. В 1990–2019 годах, когда обследование FHFA публиковало и 30-летнюю фиксированную ставку, она была в среднем на 0,2 п. п. выше этого среднего.

Подробнее

Цены на дома в США и их доступностьСколько лет дохода стоит дом, доля платежа в доходе Доходности гособлигаций10-летняя доходность и вся кривая с 1990 года История ставки ФРССтавка Федеральной резервной системы с 1954 года Перевёрнутая кривая доходностиКогда короткие ставки выше длинных

Как считаются цифры

Данные: Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA), Monthly Interest Rate Survey (таблицы 9, 17 и 26) и сводная статистика National Mortgage Database (общественное достояние).
Ставка — средняя договорная ставка по обычным (не FHA и не VA) кредитам на покупку жилья, выданным в каждом месяце или году, всех сроков, фиксированным и плавающим, без комиссий и пунктов. Это не еженедельная 30-летняя фиксированная ставка из новостей: в годы с большой долей плавающих кредитов она ниже, а сделки отстают от рынка. Последний месяц, дек 2025, — из последнего квартального выпуска FHFA.
Два источника: обследование до 2018 года (оно закончилось апрелем 2019-го) и база данных с 2019-го, с одним знаком после запятой. В 1998–2018 годах, когда есть оба, база данных в среднем выше на 0,3 п. п., поэтому в 2019 году ряд может подскочить примерно на столько же. Годы — с 1963-го, месяцы — с 1973-го.
Для сравнения: в 1990–2019 годах обследование FHFA публиковало и ставку по 30-летним фиксированным кредитам в пределах лимита; она была в среднем на 0,2 п. п. выше ставки по всем кредитам.
Платёж: L × i ÷ (1 − (1 + i)⁻³⁶⁰), i = ставка ÷ 12, по одному и тому же кредиту во все годы: $330 000, 80% медианного нового дома 2025 года (Бюро переписи США), округлено до $10 000. Проценты в первом платеже = L × i; основной долг = платёж − проценты.
С учётом инфляции: ставка минус изменение индекса потребительских цен США за 12 месяцев (месячный график) или между среднегодовыми значениями (годы, десятилетия, сетка); данные CPI Роберта Шиллера.
Доходность 10-летних: средние за месяц ежедневных доходностей Минфина США с 1990 года; раньше — месячный ряд Роберта Шиллера (10-летняя доходность с постоянным сроком, ФРС).
Это история, а не прогноз. Ничто здесь не является инвестиционной, ипотечной или финансовой рекомендацией.

Перепечатка статьи

Текст и графики можно перепечатывать, переводить и переделывать по лицензии CC BY 4.0 со ссылкой на эту страницу BigCapital.org. Данные других организаций остаются под их лицензиями (источники — ниже). Как сослаться

Источник: BigCapital.org — «История ставок по ипотеке», https://bigcapital.org/ru/articles/mortgage-rates-history/